Zonas tensionadas del alquiler: dónde hay en 2026
A finales de septiembre de 2026 hay más de 300 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, en Cataluña, Navarra, País Vasco, Galicia y Asturias. Entre las capitales de provincia, son 9 de 51. Pulsa una casilla para ver los datos de su ciudad.
- ALM
- CÁD
- CÓR
- GRA
- HUE
- JAÉ
- MÁL
- SEV
- HSC
- TER
- ZAR
- OVI
- PMI
- LPA
- TFE
- SDR
- ÁVI
- BUR
- LEÓ
- PAL
- SAL
- SEG
- SOR
- VLL
- ZAM
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- VIT
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- BAD
- CÁC
- COR
- LUG
- OUR
- PON
- LOG
- MAD
- MEL
- MUR
- PAM
Capitales declaradas zona tensionada
| Ciudad | Comunidad | Declarada desde | Alquiler €/m² |
|---|---|---|---|
| Barcelona | Cataluña | marzo de 2024 | 20,2 |
| Girona | Cataluña | marzo de 2024 | 12,9 |
| Lleida | Cataluña | marzo de 2024 | 8,8 |
| Tarragona | Cataluña | marzo de 2024 | 10,9 |
| Vitoria-Gasteiz | País Vasco | octubre de 2025 | 12,3 |
| San Sebastián | País Vasco | julio de 2025 | 18,1 |
| Bilbao | País Vasco | octubre de 2025 | 15,7 |
| A Coruña | Galicia | julio de 2025 | 11,3 |
| Pamplona | Navarra | julio de 2025 | 11,6 |
Dónde hay zonas tensionadas, comunidad por comunidad
- Cataluña: la gran mayoría, más de 270 municipios, incluida Barcelona y su área.
- Navarra y País Vasco: una veintena de municipios cada una.
- Galicia: A Coruña y, desde julio de 2026, Santiago de Compostela.
- Asturias: desde julio de 2026, Gijón, Avilés, Llanes, Cabrales y Gozón.
Otras comunidades, como Madrid, no han solicitado la declaración.
Capitales que no son zona tensionada
Ninguna de las 42 capitales restantes está declarada a día de hoy. Entre las grandes: Madrid, Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza, Palma, Alicante y Murcia. En ellas la renta de un contrato nuevo se fija libremente, aunque las actualizaciones de los contratos vigentes siguen sus propios límites.
Qué cambia si tu piso está en una zona tensionada
En los contratos nuevos de vivienda habitual, un pequeño propietario no puede superar la última renta del contrato anterior si el piso se ha alquilado en los últimos cinco años (con algunas excepciones), y los grandes tenedores tampoco el índice de referencia. A cambio hay reducciones fiscales más altas en el IRPF. Lo explicamos con ejemplos en zonas tensionadas: qué son y cómo te afectan, y puedes calcular el efecto con la calculadora del IRPF del alquiler. Si vas a actualizar la renta de un contrato vigente, usa la calculadora de actualización del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué capitales de provincia son zona tensionada?
A octubre de 2026: Barcelona, Girona, Lleida, Tarragona, Vitoria-Gasteiz, San Sebastián, Bilbao, A Coruña, Pamplona.
¿Madrid es zona tensionada?
No. La Comunidad de Madrid no ha solicitado la declaración, así que no se aplican los límites de renta de las zonas tensionadas a los contratos nuevos en Madrid. Tampoco lo son Valencia, Sevilla ni Málaga.
¿Cómo sé si mi municipio es zona tensionada?
La declaración la hace la comunidad autónoma y se publica en su boletín oficial; el Ministerio de Vivienda mantiene un listado actualizado. En esta página indicamos las capitales de provincia y desde cuándo está declarada cada una.
¿Cuánto dura la declaración de zona tensionada?
Tres años, y se puede prorrogar.
¿Qué ventajas fiscales tiene alquilar en zona tensionada?
Los contratos nuevos pueden optar a las reducciones más altas del IRPF: 90 % si la renta baja al menos un 5 % respecto al contrato anterior, y 70 % si alquilas a jóvenes de 18 a 35 años en los casos previstos. Fuera de esos casos se aplica la reducción general del 50 %.
Situación a octubre de 2026 según las declaraciones publicadas. Las declaraciones y sus reglas cambian con frecuencia (Cataluña, por ejemplo, tiene normativa propia adicional): consulta el listado oficial y, ante dudas, a un profesional.