Calculadora del IRPF del alquiler: cuánto pagas por tu piso

Cómo se calcula

1. Ingresos íntegros: todo el alquiler cobrado (y lo que te pague el inquilino por gastos que te corresponden).
2. Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, suministros que pagues, gestoría… Los intereses y la reparación y conservación juntos no pueden superar los ingresos.
3. Amortización: 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, siempre sin el suelo, más el 10 % de los muebles.
4. Reducción: si es vivienda habitual del inquilino y el rendimiento es positivo, se aplica el porcentaje que corresponda.
5. Impuesto: el rendimiento reducido se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal.

Más detalle en gastos deducibles del alquiler, cómo calcular la amortización y cómo declarar el alquiler en la renta.

Preguntas frecuentes

¿Cómo tributa el alquiler de un piso en el IRPF?

Como rendimiento del capital inmobiliario. A los ingresos se les restan los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, intereses, reparaciones, amortización…) y, si el piso es vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción del 50 %, 60 %, 70 % o 90 % sobre el rendimiento neto positivo. El resultado se suma a la base general y tributa a tu tipo marginal.

¿Cómo se calcula la amortización del piso?

Es el 3 % anual del mayor de estos dos valores, excluyendo siempre el suelo: el coste de adquisición (precio más gastos e impuestos de compra) o el valor catastral. Para quitar el suelo se usa la proporción entre valor catastral de construcción y valor catastral total del recibo del IBI.

¿Qué pasa si los intereses y reparaciones superan los ingresos?

La suma de intereses de financiación y gastos de reparación y conservación no puede superar los ingresos del inmueble. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.

¿Cuándo se aplica cada reducción?

Para contratos de vivienda firmados desde el 26/05/2023: 50 % con carácter general; 60 % si se han hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores; 70 % en zonas tensionadas cuando el inquilino tiene entre 18 y 35 años (primer arrendamiento) o en alquileres a Administraciones o entidades sociales con renta limitada; 90 % en zonas tensionadas si el nuevo contrato baja la renta más de un 5 % respecto al anterior. Los contratos anteriores al 26/05/2023 mantienen el 60 %.