Amortización del piso alquilado en el IRPF: cómo calcularla

La amortización es el gasto deducible que más olvidan los caseros, y suele ser el más grande después de los intereses de la hipoteca. No pagas nada por él: es un gasto “contable” que reconoce que el edificio se desgasta con los años. Bien calculada, puede ahorrarte varios cientos de euros al año en la renta.

1. La regla: 3 % del valor de la construcción

Hacienda te deja deducir cada año el 3 % del mayor de estos dos valores:

El coste de adquisición: lo que pagaste por el piso más los impuestos y gastos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría).
El valor catastral.

En ambos casos hay que excluir el valor del suelo, porque el suelo no se desgasta. Solo se amortiza la construcción.

2. Cómo quitar el suelo

Coge el recibo del IBI. Verás el valor catastral total y, desglosado, el valor catastral de la construcción (y el del suelo). La proporción entre ambos es la que se aplica a tu coste de adquisición:

% de construcción = valor catastral de la construcción ÷ valor catastral total

3. Ejemplo con números

Precio de compra: 150.000 €
Impuestos y gastos de compra: 15.000 €
Coste de adquisición: 165.000 €
Valor catastral total: 70.000 € (construcción 35.000 €, es decir, un 50 %)

Cálculo:

Coste de la construcción: 165.000 × 50 % = 82.500 €
Valor catastral de la construcción: 35.000 €
Te quedas con el mayor: 82.500 €
Amortización anual: 82.500 × 3 % = 2.475 €

Si el piso ha estado alquilado solo una parte del año, se prorratea por días. Con 200 días: 2.475 × 200 ÷ 365 = 1.356 €.

4. Muebles y electrodomésticos

Si alquilas amueblado, los muebles, electrodomésticos y enseres se amortizan aparte, normalmente al 10 % anual de lo que te costaron. Un mobiliario de 5.000 € supone 500 € de gasto deducible al año durante diez años. Guarda las facturas.

5. Mejoras y reformas

No es lo mismo reparar que mejorar:

Reparación y conservación (pintar, arreglar una fuga, cambiar la caldera por otra equivalente): se deduce entera el mismo año, con el límite de los ingresos junto con los intereses.
Mejora o ampliación (reforma integral, cocina nueva, instalar aire acondicionado donde no había): se suma al coste de adquisición y se amortiza al 3 % año a año.

6. Pisos heredados o donados

Si has heredado el piso, el coste de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos e impuestos que pagaste por la herencia (la parte proporcional a la vivienda). Se compara con el valor catastral igual que en una compra, y siempre sin el suelo.

7. Errores frecuentes

Amortizar sobre el precio total, sin quitar el suelo.
Usar solo el valor catastral cuando el coste de compra es mayor (pierdes deducción).
Olvidar los gastos de compra en el coste de adquisición.
No prorratear si el piso estuvo vacío o lo compraste a mitad de año.

Calcula tu amortización y el resto de la declaración con la calculadora del IRPF del alquiler, y repasa la lista completa de gastos deducibles del alquiler.

Información orientativa según la normativa del IRPF vigente en septiembre de 2026. El Gobierno ha anunciado cambios en la fiscalidad del alquiler; si se aprueban, actualizaremos este artículo. Ante dudas, consulta con un asesor fiscal.