Cashflow de un piso con hipoteca: cómo calcularlo y mejorarlo

La rentabilidad te dice si un piso es buena inversión a largo plazo. El cashflow te dice algo más urgente: si cada mes te entra dinero o te sale del bolsillo.

Qué es el cashflow

Es el dinero que queda después de cobrar el alquiler y pagar todos los gastos, incluida la cuota de la hipoteca:

Cashflow mensual = alquiler cobrado − gastos del piso − cuota de la hipoteca

Si es positivo, el piso se paga solo y además te deja un sobrante. Si es negativo, tienes que poner dinero cada mes.

Ejemplo paso a paso

Piso de 120.000 €, financiado al 80 % (96.000 €) a 25 años con un tipo del 3 %. Alquiler de 750 €/mes.

Concepto	Mensual
Alquiler (con 1 mes vacío al año: 750 × 11 ÷ 12)	687,50 €
IBI, comunidad y seguros	−110,00 €
Mantenimiento (reserva)	−40,00 €
Cuota de la hipoteca	−455,24 €
Cashflow	82,26 €

Unos 82 € al mes, casi 1.000 € al año. Parece poco, pero hay que tener en cuenta dos cosas:

1. Con cada cuota devuelves capital: al principio son unos 215 € al mes que no son gasto, sino patrimonio que acumulas.
2. El dinero que has puesto de tu bolsillo es solo la entrada más los gastos de compra, así que la rentabilidad sobre tu capital puede ser alta.

Por qué puede ser negativo con buena rentabilidad

Un piso puede tener una rentabilidad neta aceptable y, aun así, un cashflow negativo si:

• La hipoteca es a pocos años (cuota alta).
• El tipo de interés es elevado.
• Se financia un porcentaje muy alto del precio.

No es necesariamente malo si puedes asumirlo y apuestas por la revalorización, pero es un riesgo: cualquier imprevisto (un impago, una derrama, meses vacíos) lo agrava.

Cómo mejorar el cashflow

1. Alargar el plazo de la hipoteca: baja la cuota, aunque pagarás más intereses en total.
2. Negociar el tipo de interés o comparar ofertas de varios bancos.
3. Subir los ingresos: alquilar por habitaciones, amueblar o mejorar el piso para justificar una renta mayor.
4. Reducir los meses vacíos con un buen anuncio y un precio bien calculado.
5. Revisar gastos fijos: seguros, suministros a tu nombre, potencia contratada.
6. Aprovechar la fiscalidad: amortización y gastos deducibles reducen los impuestos y mejoran el cashflow después de impuestos.

Haz tus números

Introduce tus datos en la calculadora de rentabilidad: te da la cuota de la hipoteca, el cashflow mensual y el ROI sobre el dinero que aportas. Si quieres entender todas las cifras, lee cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler.

Simula la cuota y cuánto capital te queda por devolver cada año con la calculadora de hipoteca, y no olvides los impuestos y gastos de compra.

Los datos del ejemplo son ilustrativos y no incluyen impuestos sobre la renta. Antes de invertir, compara ofertas de financiación y consulta con un profesional.