Impuestos y gastos al comprar un piso para alquilar en 2026

El precio del anuncio no es lo que pagas por un piso. Entre impuestos y gastos, comprar cuesta entre un 7 % y un 12 % más, y ese dinero sale casi siempre de tus ahorros, porque el banco no lo financia. Si no lo cuentas desde el principio, la rentabilidad que calcules será falsa.

Puedes hacer tus números con la calculadora de impuestos y gastos de compra.

1. Segunda mano: el ITP

Si compras a un particular, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo fija cada comunidad autónoma. Estos son los tipos generales orientativos para vivienda usada en septiembre de 2026:

Comunidad	Tipo general
País Vasco	4 %
Madrid y Navarra	6 %
Canarias	6,5 %
Andalucía y La Rioja	7 %
Murcia	7,75 %
Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Galicia	8 % (varias con tramos más altos para viviendas caras)
Cantabria, Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana	9 %
Cataluña	10 % (más en viviendas de precio alto)

Dos cosas que conviene saber:

• Los tipos reducidos no suelen aplicarse a un piso de inversión. Las rebajas para jóvenes, familias numerosas o zonas rurales exigen, casi siempre, que sea tu vivienda habitual.
• La base mínima es el valor de referencia del Catastro. Si escrituras por debajo, Hacienda te cobrará el ITP sobre ese valor. Consúltalo antes de firmar en la Sede Electrónica del Catastro.

2. Obra nueva: IVA + AJD

Si compras a un promotor (primera transmisión), no hay ITP. Pagas:

• IVA del 10 % sobre el precio (en Canarias se aplica IGIC en su lugar).
• Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura, normalmente entre el 0,5 % y el 2 % según la comunidad.

3. Notaría, registro y gestoría

Son gastos de la compraventa que paga el comprador:

• Notaría: sus honorarios están regulados por arancel y dependen del precio y del número de folios. Para un piso de precio medio, calcula entre 600 € y 1.200 €.
• Registro de la Propiedad: también por arancel, habitualmente entre 400 € y 700 €.
• Gestoría: si la contratas para liquidar impuestos e inscribir la escritura, entre 300 € y 500 €.

4. Si pides hipoteca

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca. A ti te toca:

• La tasación, entre 300 € y 600 €.
• Las copias de la escritura que pidas.
• Posibles productos vinculados (seguros, nómina) si los aceptas para bajar el tipo.

Ojo con la entrada: para un piso que no será tu vivienda habitual, los bancos suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del menor entre el precio y la tasación.

5. Ejemplo completo

Piso de segunda mano de 150.000 € en la Comunidad de Madrid, con hipoteca del 70 %:

• ITP (6 %): 9.000 €
• Notaría, registro, gestoría y tasación: unos 2.100 €
• Total de gastos: 11.100 € (7,4 % del precio)
• Entrada (30 %): 45.000 €
• Dinero que necesitas ahorrado: 56.100 €, sin contar reforma ni mobiliario.

El mismo piso en Cataluña (10 %) supondría 6.000 € más solo en impuestos.

6. Qué hacer con estos números

1. Súmalos a la inversión total. Sin ellos, la rentabilidad sale inflada. Hazlo con la calculadora de rentabilidad.
2. Úsalos para decidir cuánto ofrecer: la calculadora de precio máximo de compra ya los descuenta.
3. Guarda todas las facturas: el coste de adquisición (precio + impuestos + gastos) es la base de la amortización que deducirás cada año en la renta.

Tipos orientativos a septiembre de 2026. Las comunidades cambian sus tipos con frecuencia (a menudo en enero o con los presupuestos): confirma el tuyo con la notaría antes de firmar.