Cómo comprar una casa paso a paso: del ahorro a las llaves

Comprar una casa da vértigo porque parece una montaña. Pero si la divides en pasos, es un camino claro. Esta es la hoja de ruta en orden, desde la primera vez que piensas en ahorrar hasta que tienes las llaves.

Resumen en 20 segundos: 1) calcula cuánto puedes pagar, 2) ahorra la entrada (20 %) más los gastos, 3) consigue la preaprobación de la hipoteca, 4) busca la casa y pide la nota simple, 5) negocia y firma arras, 6) escritura ante notario.

Paso 1. Calcula cuánto puedes pagar

La regla de partida: que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Los bancos suelen trabajar con ese esfuerzo.

Ejemplo: con 2.400 € netos al mes, la cuota cómoda ronda los 720 €. Una hipoteca de 120.000 € a 25 años y un 3 % de interés (cifra de ejemplo) sale a unos 570 € al mes: entra con holgura.

Paso 2. Calcula cuánto necesitas ahorrado

Aquí es donde mucha gente se equivoca: no basta con la entrada. Necesitas:

• La entrada: normalmente el 20 % del precio (el banco financia hasta el 80 %).
• Los gastos de compra: impuestos (ITP en segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva), notaría, registro, gestoría y tasación.

Ejemplo: casa de 150.000 € en Madrid (segunda mano, ITP del 6 %):

El tipo de ITP cambia por comunidad. Mira el tuyo en gastos de compra por comunidad o calcula tu caso exacto con la calculadora de gastos de compra. Más detalle en impuestos y gastos al comprar un piso.

Paso 3. Cómo ahorrarlo (sin morir en el intento)

• Divide el objetivo entre meses. Los 41.100 € de arriba, en 4 años, son unos 856 € al mes. Ponerle fecha lo vuelve real.
• Cuenta aparte y transferencia automática el día que cobras: lo que no ves, no lo gastas.
• Colchón de emergencia aparte: no lo mezcles con la entrada. Si lo tocas por un susto, retrasas la compra.
• Mide el progreso cada mes: ver la barra avanzar motiva.

Paso 4. Hipoteca: antes de buscar casa, busca financiación

• Pide preaprobación a uno o varios bancos: te dice cuánto te prestarían y evita sorpresas.
• Compara la TAE (no solo el interés) y las condiciones de vinculación (seguros, nómina).
• Pide la FEIN, la ficha con las condiciones oficiales. Tienes que recibirla con antelación a la firma, para compararla con calma.
• Con la normativa actual, el banco asume buena parte de los gastos de formalizar la hipoteca; tú sueles pagar la tasación.

Paso 5. Qué mirar en la casa antes de enamorarte

• Nota simple del Registro: propietario real y cargas (hipotecas, embargos).
• Recibos de IBI y de la comunidad al corriente, y si hay derramas aprobadas o previstas.
• Certificado energético (obligatorio para vender) y estado de la instalación eléctrica y fontanería.
• ITE del edificio si es antiguo, y gastos de reforma que tendrás que sumar al presupuesto.
• Cómo es el entorno: ruido, transporte, y si la zona se revaloriza. Si piensas alquilarla algún día, mira comprar un piso para alquilar.

Paso 6. Negociar y firmar

• Negocia con datos: precios de casas parecidas, gastos pendientes, reformas necesarias.
• Contrato de arras: entregas una señal. Si desistes tú, pierdes lo entregado; si desiste el vendedor, devuelve el doble (en las arras penitenciales, las más habituales). Léelo bien antes de firmar.
• Escritura ante notario: se firman la compraventa y la hipoteca, y se paga el resto. Más consejos en estos tips para comprar y alquilar.
• Después, registro de la propiedad y a cambiar suministros a tu nombre.

Lista final antes de firmar

• Entrada y gastos ahorrados, más colchón aparte
• Cuota por debajo del 30-35 % de tus ingresos
• FEIN revisada y comparada
• Nota simple sin cargas sorpresa
• IBI y comunidad al corriente, derramas aclaradas
• Certificado energético y estado del inmueble revisados
• Contrato de arras leído con calma

Guía del comprador (PDF, 9,90 €). 86 páginas con el plan de inversión, la checklist de visitas y el paso a paso para que no te engañen. Ver la guía.

Las cifras son orientativas y varían según comunidad, precio y banco. Revisa siempre tu caso con la calculadora y con tu entidad.