Comprar un piso para alquilar: guía paso a paso para empezar

Comprar un piso para alquilarlo es una de las inversiones más habituales en España, pero también una de las más fáciles de hacer mal. Esta es la hoja de ruta que seguiría si empezara hoy, con las calculadoras que uso en cada paso.

Paso 1. Calcula cuánto dinero necesitas

Para un piso de inversión, el banco suele financiar entre el 60 % y el 70 % del precio. El resto, más los impuestos y gastos, sale de tu bolsillo. Como orientación, necesitarás entre el 35 % y el 45 % del precio ahorrado, más un colchón para imprevistos.

Ejemplo: un piso de 150.000 € en Madrid con hipoteca del 70 % exige unos 56.000 € entre entrada e impuestos, sin contar la reforma. Calcúlalo para tu caso con la calculadora de impuestos y gastos de compra.

Paso 2. Elige la estrategia

Alquiler tradicional (larga duración): menos trabajo y menos rotación, rentabilidad moderada.
Alquiler por habitaciones: más ingresos, pero más gestión y más gastos. Compara las dos con la calculadora de habitaciones vs. piso completo y lee la guía del alquiler por habitaciones.
Temporada o turístico: exigen número de Registro Único, licencias en muchos municipios y una normativa cambiante. No lo recomiendo para empezar.

Paso 3. Elige la zona

Busca zonas con demanda de alquiler estable: cerca de transporte, universidades, hospitales o polígonos con empleo. Antes de enamorarte de un barrio:

Mira cuánto tardan en alquilarse los pisos parecidos.
Comprueba si es zona tensionada: limita la renta en contratos nuevos, pero da ventajas fiscales.
Consulta el ITP de la comunidad: la diferencia entre el 6 % y el 10 % son miles de euros.

Paso 4. Haz los números antes de ofertar

Nunca ofertes sin calcular:

El alquiler real de la zona (lo que se alquila, no lo que piden los anuncios). Tienes el método en cómo calcular el precio de alquiler.
Los gastos anuales: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, un mes vacío al año.
La rentabilidad neta y el cashflow con hipoteca: calculadora de rentabilidad.
El precio máximo que puedes pagar para llegar a tu objetivo: calculadora de precio máximo de compra.

Si los números no salen con hipoteca incluida, no es tu piso, por bonito que sea.

Paso 5. Consigue la hipoteca

Pide ofertas a varios bancos y a un bróker hipotecario si quieres ahorrar tiempo. Compara TAE, vinculaciones y comisiones, no solo el tipo. Simula la cuota y el cuadro de amortización con la calculadora de hipoteca, y comprueba que el cashflow aguanta si el tipo sube.

Paso 6. Revisa el piso y firma

Nota simple del Registro: cargas, titulares, embargos.
Deudas con la comunidad y el IBI: pide certificado de estar al corriente.
Estado de la vivienda: instalación eléctrica, humedades, ventanas, caldera. Una visita con un técnico o reformista de confianza vale lo que cuesta.
Contrato de arras: la señal que asegura la compra hasta la escritura.

Paso 7. Prepáralo para alquilar

Reforma lo imprescindible y lo que más se valora: cocina y baño funcionales, pintura clara, buena iluminación. Ideas en cómo amueblar un piso para alquilar gastando poco.
Saca el certificado energético antes de anunciar.
Contrata el seguro de hogar y valora un seguro de impago.

Paso 8. Elige bien al inquilino

Es la decisión que más dinero te ahorrará. Sigue el checklist para elegir un buen inquilino y haz un inventario con fotos el día de la entrega.

Paso 9. Declara bien desde el primer año

Guarda todas las facturas de la compra: el coste de adquisición es la base de la amortización, uno de los gastos que más reduce el IRPF. Y aprende a declarar el alquiler en la renta.

Esta guía es orientativa y no es asesoramiento financiero. Antes de invertir, revisa tu situación personal y, si lo necesitas, consulta con un profesional.