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Caso 05 Rentabilidad
El Casero Confiado compra porque le pagarán 900 € al mes, y le quedan 177 €. Cómo hace los números el Casero Rentable antes de comprar.
Por Equipo Casero Rentable ·
El error
Cree que gana 900 € al mes
«¡Me pagan 900 euros al mes! Esto es dinero fácil.»
Qué hizo: Compra un piso de 150.000 € con hipoteca contando solo con el alquiler, sin restar impuestos, gastos ni meses vacíos.
Resultado
177 €/mes
La rentabilidad «de portal» del 7,2 % se queda en un 4,6 % real.
La solución
Lo comprueba antes
«Antes de comprar, hago los números con todo.»
Qué hace: Calcula la rentabilidad neta y el cashflow con todos los gastos, un mes vacío al año y la cuota de la hipoteca.
Resultado
Números reales
Sabe cuánto le queda antes de firmar y negocia el precio con datos.
Mismo piso. Distinto casero.
Al Casero Confiado le enseñan un piso de 150.000 € que se alquila fácil por 900 € al mes. Hace la cuenta rápida: 900 × 12 = 10.800 € al año, un 7,2 %. «Mejor que el banco», piensa. Firma la hipoteca esa misma semana.
El 7,2 % es la rentabilidad bruta: la que sale en los portales. La real descuenta todo lo que el Confiado no ha contado:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler cobrado (11 meses: uno vacío al año) | 9.900 €/año |
| IBI, comunidad, seguros y mantenimiento | −1.800 €/año |
| Inversión real (precio + impuestos, notaría y reforma) | 175.000 € |
| Rentabilidad neta | 4,6 % |
| Cuota de la hipoteca (70 % financiado) | −498 €/mes |
| Lo que le queda cada mes | ≈ 177 € |
No es un mal negocio, pero no es el que creía. Y con una avería gorda o dos meses vacíos, ese año sale a pagar.
| Casero Confiado | Casero Rentable | |
|---|---|---|
| Rentabilidad que calcula | 7,2 % (bruta) | 4,6 % (neta) |
| Lo que espera ganar al mes | 900 € | 177 € |
| Sorpresas después de comprar | Muchas | Ninguna |
Mete los datos de tu piso en la calculadora de rentabilidad: te da la rentabilidad bruta, la neta, la cuota y el cashflow en un minuto.
Personajes ficticios; historia ilustrativa basada en errores habituales. Las cifras son orientativas y están calculadas con la normativa vigente en la fecha de publicación.
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