Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler (bruta y neta)

Antes de comprar un piso para alquilar (o para saber si el que ya tienes merece la pena) hay una pregunta que lo decide todo: ¿cuánto renta de verdad? En este artículo verás las cuatro cifras que uso siempre, con un ejemplo completo.

Si prefieres ir directo al resultado, tienes la calculadora de rentabilidad gratuita.

1. Rentabilidad bruta: el filtro rápido

Es la que aparece en todos los portales, y también la más engañosa:

Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100

Sirve para descartar pisos en segundos, pero ignora los impuestos de compra, la reforma, los gastos y los meses sin inquilino.

2. Rentabilidad neta: la cifra que importa

Rentabilidad neta = (ingresos reales − gastos anuales) ÷ inversión total × 100

• Ingresos reales: el alquiler de los meses que el piso está ocupado, no de los 12.
• Gastos anuales: IBI, comunidad, seguro del hogar, seguro de impago, mantenimiento, derramas, suministros que pagues tú…
• Inversión total: precio + impuestos y gastos de compra + reforma y mobiliario.

3. Cashflow: lo que te queda en el bolsillo

Si compras con hipoteca, la rentabilidad neta no te dice si el piso se paga solo. Para eso está el cashflow:

Cashflow anual = ingresos reales − gastos anuales − cuotas de la hipoteca

Un cashflow negativo significa que pones dinero cada mes, aunque la rentabilidad parezca buena.

4. ROI: la rentabilidad de tu dinero

ROI = cashflow anual ÷ dinero aportado × 100

El dinero aportado es la inversión total menos lo que financia el banco. Aquí se ve el famoso “apalancamiento”.

Ejemplo paso a paso

Concepto	Importe
Precio de compra	150.000 €
Impuestos y gastos de compra (10 %)	15.000 €
Reforma y mobiliario	10.000 €
Inversión total	175.000 €
Alquiler	900 €/mes
Meses vacíos al año	1
Gastos anuales	1.800 €
Hipoteca	70 % del precio (105.000 €), 3 %, 25 años

Con esos datos:

• Rentabilidad bruta: 10.800 € ÷ 150.000 € = 7,2 %
• Ingresos reales: 900 € × 11 meses = 9.900 €
• Rentabilidad neta: (9.900 € − 1.800 €) ÷ 175.000 € = 4,6 %
• Cuota de hipoteca: unos 498 €/mes (5.975 €/año)
• Cashflow: 8.100 € − 5.975 € = 2.125 €/año, unos 177 €/mes
• ROI: 2.125 € ÷ 70.000 € aportados = 3 %

Fíjate en el salto: el 7,2 % “de portal” se queda en un 4,6 % real. Y ojo, el ROI por cashflow no cuenta que con cada cuota también amortizas capital (vas siendo dueño de más piso), así que tu rentabilidad total es algo mayor.

Errores más comunes

1. Calcular con 12 meses de alquiler. Entre inquilinos siempre hay semanas vacías, limpieza y pequeñas reparaciones.
2. Olvidar los gastos de compra. En segunda mano, el ITP de tu comunidad autónoma más notaría y registro suman fácilmente un 8–12 %.
3. No reservar para mantenimiento. Calderas, electrodomésticos y pintura acaban llegando. Reserva al menos un 5–10 % de los ingresos.
4. Ignorar los impuestos sobre la renta. Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF. Te lo explicamos en gastos deducibles del alquiler en la renta.

¿Qué rentabilidad es buena?

Depende de la ciudad y del riesgo que asumas, pero como referencia orientativa: por debajo de un 4 % neto suele compensar poco frente a otras inversiones con menos trabajo, y por encima de un 6–7 % neto suele haber algún factor adicional (zona con más rotación, alquiler por habitaciones, más gestión) que conviene entender bien.

¿Lo aplicamos a tu caso? Mete tus números en la calculadora y lo sabrás en un minuto.

¿Aún no has comprado? Empieza por la guía para comprar un piso para alquilar y calcula cuánto ofrecer como máximo.