Gastos deducibles del alquiler en la renta: guía para caseros

Los ingresos del alquiler de vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La buena noticia es que no pagas por todo lo que cobras: puedes restar muchos gastos y, en muchos casos, aplicar una reducción sobre el resultado.

Cómo se calcula

1. Ingresos íntegros: todo lo que cobras del inquilino (renta y, si los repercutes, gastos como comunidad o suministros).
2. Menos gastos deducibles.
3. = Rendimiento neto.
4. Si el rendimiento neto es positivo y el alquiler es de vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción.

Gastos que puedes deducir

• IBI y otros tributos y tasas del inmueble (por ejemplo, la tasa de basuras).
• Cuotas de la comunidad de propietarios.
• Seguros: hogar, responsabilidad civil, seguro de impago.
• Intereses de la hipoteca y gastos de financiación de la compra o mejora del piso.
• Reparaciones y conservación: pintura, arreglos de fontanería, sustitución de electrodomésticos, etc.
• Suministros que pagues tú (luz, agua, gas, internet).
• Servicios de terceros: gestoría, administración, portales, abogados.
• Saldos de dudoso cobro, cuando se cumplen los requisitos legales (por ejemplo, deudas reclamadas judicialmente o con más de seis meses de antigüedad).
• Amortización del inmueble y del mobiliario (ver abajo).

Límite importante: los intereses de financiación y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos íntegros del año. El exceso puede aplicarse en los cuatro años siguientes.

La amortización: el gasto que muchos olvidan

Hacienda permite deducir cada año el 3 % del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo. El coste de adquisición incluye los gastos e impuestos de la compra.

Los muebles y electrodomésticos también se amortizan, normalmente al 10 % anual de lo que costaron.

Es un gasto “sin salida de dinero” que reduce bastante la factura fiscal, así que guarda la escritura y las facturas de la compra.

Las reducciones del rendimiento neto

Si el rendimiento neto es positivo y alquilas como vivienda habitual del inquilino, puedes reducirlo:

Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: reducción del 60 %.

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (Ley de Vivienda):

Reducción	Cuándo se aplica (resumen)
90 %	Nuevo contrato en zona tensionada con una renta al menos un 5 % inferior a la del contrato anterior
70 %	Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o alquiler social a través de administraciones o entidades sin ánimo de lucro
60 %	La vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores
50 %	Caso general

Las reducciones no se aplican al alquiler de temporada ni al turístico, y se pierden sobre las cantidades que Hacienda regularice en una comprobación. Por eso conviene declarar bien desde el principio.

¿Y si alquilo por habitaciones?

El alquiler de habitaciones tiene matices propios. Hacienda ha admitido la reducción en algunos casos cuando la habitación es la vivienda habitual del inquilino, pero depende de cada situación. Consúltalo con tu asesor antes de aplicarla.

Consejos prácticos

1. Guarda todas las facturas a nombre del propietario. Sin factura, no hay gasto.
2. Separa cuentas: usa una cuenta bancaria solo para los alquileres.
3. Calcula bien la amortización el primer año y repítela cada ejercicio.
4. Imputa por días si el piso ha estado vacío parte del año: los gastos del periodo vacío siguen otras reglas.

Para el gasto más olvidado, la amortización, tienes un ejemplo paso a paso en cómo calcular la amortización del piso. Y puedes estimar lo que pagarás con la calculadora del IRPF del alquiler o seguir la guía para declarar el alquiler en la renta.

Este contenido es orientativo y se basa en la normativa vigente del IRPF estatal. Las comunidades forales tienen normas propias. Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal.