Alquilar un piso a un familiar: cuánto tributas en el IRPF

Es de las situaciones más habituales entre pequeños caseros: el hijo que se independiza, la madre que se muda cerca o el sobrino que viene a estudiar. Le dejas el piso «a precio de familia» y te olvidas. Hasta que llega la declaración de la Renta y descubres que Hacienda tiene una regla específica para esto.

Resumen en 20 segundos: puedes alquilar a un familiar al precio que queráis, pero si es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, en el IRPF no puedes declarar menos de lo que saldría por imputación de rentas: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral al año. Si le dejas el piso gratis, declaras directamente esa imputación.

La regla: un rendimiento mínimo por parentesco

La Ley del IRPF (artículo 24) dice que, cuando el inquilino es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado, el rendimiento neto que declares no puede ser inferior al que resultaría de aplicar el régimen de imputación de rentas inmobiliarias. La Agencia Tributaria lo recoge con estas palabras: «el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior» a esa cuantía.

La idea es evitar un truco clásico: alquilar a la familia por un precio simbólico, restar todos los gastos del piso (IBI, comunidad, intereses, amortización) y declarar pérdidas.

Qué familiares entran:

Un primo es cuarto grado, así que no entra en esta regla.

Cómo se calcula el mínimo

El mínimo es la misma cifra que pagarías si el piso estuviera vacío:

• 1,1 % del valor catastral si el valor catastral del piso se ha revisado con una valoración colectiva reciente.
• 2 % del valor catastral en el resto de casos.
• Si el piso no tiene valor catastral, el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el precio de compra y el valor comprobado por Hacienda.

Se prorratea por días: si el familiar entró en julio, solo cuenta la parte del año en la que lo tuvo alquilado. El valor catastral está en el recibo del IBI y en tus datos fiscales; en el borrador de la Renta suele venir ya indicado qué porcentaje aplica.

Dos ejemplos con números

Piso con un valor catastral de 80.000 € (revisado, así que se aplica el 1,1 %): el mínimo anual es 880 €. Gastos deducibles del año, incluida la amortización: 1.800 €. Es la vivienda habitual del familiar y el contrato es de después de mayo de 2023, así que la reducción general es del 50 %.

Con la renta baja, el mínimo «gana»: declaras 880 € aunque tus números reales digan 300 €. Y en ese caso la reducción por alquiler de vivienda ya no te ayuda. Con la renta normal, el rendimiento supera el mínimo y declaras como cualquier otro casero.

Lo que sí sale claro del ejemplo: alquilar barato a un familiar no te ahorra impuestos. Como mucho, pagas por una base pequeña (el 1,1 % o el 2 % del catastral), que es lo mismo que pagarías con el piso vacío. Si quieres calcular tu caso con los gastos reales, prueba la calculadora del IRPF del alquiler.

¿Y si se lo dejo gratis?

Si no cobras nada, no hay alquiler: Hacienda lo trata como un inmueble a tu disposición. Declaras la imputación de rentas inmobiliarias (el mismo 1,1 % o 2 %) y no puedes restar ningún gasto, ni el IBI ni la comunidad.

Un caso intermedio frecuente es que el familiar solo pague el IBI y la comunidad. Ahí hay una contraprestación, así que suele tratarse como un alquiler y se aplica el mínimo por parentesco. Si estás en esta situación, pide criterio a un asesor antes de la Renta: depende de cómo esté documentado.

Lo que te recomendamos hacer

1. Firma un contrato por escrito, aunque sea tu hijo. Sin contrato es difícil demostrar que es su vivienda habitual (necesario para la reducción) y que existe alquiler.
2. Cobra por transferencia y con un concepto claro («Alquiler octubre 2026»). Te sirve de prueba ante Hacienda y ante cualquier discusión familiar futura.
3. Guarda las facturas de los gastos: aunque al final declares el mínimo, necesitas tener los números para saber cuál de las dos cifras te toca. Repasa cuáles cuentan en la guía de gastos deducibles del alquiler, sin olvidar la amortización del piso.
4. Deposita la fianza si tu comunidad lo exige: el parentesco no te libra. Lo explicamos en la guía de la fianza.
5. Declara bien el inmueble en la Renta: indica el NIF del inquilino y comprueba que el rendimiento declarado no quede por debajo del mínimo. Tienes el recorrido completo en cómo declarar el alquiler paso a paso.

Errores que vemos a menudo

• Declarar pérdidas con un alquiler a un hijo: el mínimo por parentesco no lo permite, y Hacienda tiene el NIF del inquilino para comprobarlo.
• No declarar nada porque «es de la familia». Si cobras, es un alquiler; si no cobras, es una imputación. En los dos casos hay algo que declarar.
• Olvidar el prorrateo cuando el familiar entra o sale a mitad de año.
• Confundir el grado: los cuñados (segundo grado) sí entran; los primos, no.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en la normativa estatal del IRPF (las comunidades forales tienen reglas propias). Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal.