Fianza del alquiler: cuánto es, dónde se deposita y cuándo se devuelve

La fianza es obligatoria en los alquileres regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y tiene reglas bastante concretas. Conocerlas te evita sanciones y discusiones al final del contrato.

Cuánto es la fianza

Según el artículo 36 de la LAU, la fianza debe entregarse en metálico y su importe es:

• Alquiler de vivienda: una mensualidad de renta.
• Uso distinto de vivienda (locales, oficinas…): dos mensualidades.

Es una cantidad fija por ley: en el alquiler de vivienda no puedes pedir “dos meses de fianza”. Si quieres más protección, hay que recurrir a una garantía adicional.

Garantía adicional

Además de la fianza, se puede pactar una garantía adicional (un depósito extra o un aval bancario). En el alquiler de vivienda, esta garantía no puede superar dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa).

Así, el máximo habitual en un alquiler de vivienda es de tres mensualidades en total: una de fianza y dos de garantía adicional.

Dónde se deposita

La mayoría de comunidades autónomas obligan al propietario a depositar la fianza en un organismo público, como el instituto de vivienda autonómico o la consejería correspondiente. Las reglas cambian de una comunidad a otra:

• Plazo para depositarla tras firmar el contrato.
• Forma de hacerlo (presencial, online, régimen concertado para propietarios con muchos contratos…).
• Sanciones por no depositarla o hacerlo tarde.

Consulta la web de vivienda de tu comunidad autónoma antes de firmar. No depositarla puede suponer multas y, además, muchas aseguradoras de impago lo exigen para cubrir un siniestro.

¿Se actualiza la fianza?

Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es una empresa) la fianza no se actualiza. A partir de ese momento, cuando se prorroga el contrato, se puede ajustar para que siga equivaliendo a una mensualidad de la renta vigente.

Cuándo y cómo se devuelve

Al terminar el contrato, el propietario debe devolver la fianza cuando el inquilino entrega las llaves. La LAU establece que, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, el saldo empieza a generar el interés legal del dinero a favor del inquilino.

Puedes descontar de la fianza:

• Rentas o suministros impagados.
• Daños en la vivienda que vayan más allá del desgaste normal por el uso.

No puedes descontar el desgaste lógico (pintura con el paso de los años, electrodomésticos que se estropean por antigüedad…). Por eso es tan útil hacer un inventario con fotos al inicio del contrato: lo explicamos en la guía del inventario del piso de alquiler.

Errores habituales

1. Pedir “dos meses de fianza” en un alquiler de vivienda. Lo correcto es una fianza y, si acaso, una garantía adicional.
2. No depositarla en el organismo de tu comunidad.
3. Retenerla sin justificar: detalla por escrito cada descuento, con facturas o presupuestos.
4. No hacer inventario, lo que deja sin pruebas cualquier reclamación por daños.

Este artículo es informativo. La normativa puede cambiar y cada comunidad tiene sus particularidades: ante dudas concretas, consulta con un profesional.