Mi inquilino no paga el alquiler: qué hacer paso a paso

Un impago es la situación que más preocupa a cualquier casero. La clave es actuar rápido, por escrito y siguiendo el orden correcto. Estos son los pasos, de menor a mayor intensidad.

1. Habla con el inquilino (los primeros días)

Muchos retrasos tienen una causa puntual: un cambio de trabajo, un recibo devuelto, un despiste. Llama o escribe en cuanto detectes el impago y pregunta qué ha pasado.

Si es algo puntual, acordad una fecha concreta de pago.
Si propone pagar a plazos, déjalo por escrito (un email o un documento firmado) con importes y fechas.

Lo que no conviene es dejar pasar meses “por no molestar”: cuanto más crece la deuda, más difícil es recuperarla.

2. Requerimiento formal por burofax

Si el pago no llega en la fecha acordada, envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, reclamando la cantidad adeudada.

Además de dejar constancia, el burofax tiene un efecto importante: la ley permite al inquilino “enervar” el desahucio (pararlo pagando todo lo debido) una sola vez. Si le has requerido el pago de forma fehaciente con antelación suficiente antes de presentar la demanda y no ha pagado, se limita esa posibilidad. Pide a tu abogado que revise el texto y los plazos.

3. Intento de acuerdo obligatorio (MASC)

Desde abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia de la justicia, antes de presentar la mayoría de demandas civiles, incluida la de desahucio por impago, hay que intentar una solución negociada mediante un “medio adecuado de solución de controversias” (MASC). Por ejemplo:

Una oferta vinculante confidencial enviada al inquilino.
Una negociación a través de abogados.
Una mediación o conciliación.

Si el inquilino no responde o no se llega a un acuerdo en el plazo previsto, queda acreditado el intento y ya se puede presentar la demanda. Sin esa acreditación, el juzgado puede no admitirla.

4. Demanda de desahucio por falta de pago

Con el intento de acuerdo acreditado, tu abogado presenta la demanda de desahucio por falta de pago, en la que normalmente se reclama:

La recuperación de la vivienda.
Las rentas y cantidades debidas hasta la demanda.
Las rentas que se vayan devengando hasta que el inquilino se vaya.
Las costas del procedimiento.

Desde la Ley por el Derecho a la Vivienda, la demanda debe indicar además si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor. En algunos casos (por ejemplo, grandes tenedores o situaciones de vulnerabilidad) hay trámites adicionales, como la comunicación a los servicios sociales.

5. Qué puede hacer el inquilino

Tras recibir la notificación del juzgado, el inquilino suele tener tres opciones:

Irse y entregar las llaves.
Pagar lo que debe, si todavía puede enervar.
Oponerse, en cuyo caso se celebra un juicio.

Si no hace nada, el juzgado dicta la resolución y fija la fecha del lanzamiento (el desalojo).

6. ¿Cuánto tarda?

Depende mucho del juzgado y de si el inquilino se opone, pero es habitual que el proceso completo se mueva entre varios meses y un año. Por eso los primeros pasos (hablar pronto, burofax, acuerdo) son tan importantes.

7. Recuperar la deuda

Recuperar la vivienda no significa cobrar lo que se debe. Si el inquilino no paga voluntariamente tras la sentencia, hay que pedir la ejecución para embargar nóminas, cuentas u otros bienes. Aquí se nota la diferencia entre tener o no:

Un aval o garantía adicional.
Un seguro de impago, que suele adelantar las rentas y pagar el abogado y el procurador.

Cómo prevenir el próximo impago

Selecciona bien con la checklist para elegir inquilino.
Cobra por domiciliación o transferencia con fecha fija y revisa los cobros cada mes.
Refuerza la operación con fianza y garantías.

La normativa procesal y de vivienda cambia con frecuencia y hay diferencias según el caso. Este artículo es orientativo: ante un impago, consulta con un abogado especializado cuanto antes.