Cómo elegir un buen inquilino: checklist para caseros

La mejor protección contra los impagos no es un seguro ni un abogado: es elegir bien al inquilino desde el principio. Esta es la checklist que conviene seguir antes de firmar.

1. Documentación que puedes pedir

• DNI o NIE para identificar a la persona que firmará el contrato.
• Contrato de trabajo y últimas nóminas (normalmente las tres últimas).
• Si es autónomo: últimas declaraciones de IRPF o de IVA y algún justificante de ingresos recientes.
• Si es estudiante: datos de quien le avala (normalmente los padres) y su justificación de ingresos.
• Referencias de caseros anteriores, si las tiene.

Trata esta documentación con cuidado: solo para decidir el alquiler, guardada de forma segura y eliminada cuando ya no la necesites. Son datos personales protegidos por el RGPD.

2. La regla del esfuerzo

Una referencia muy extendida es que la renta no supere el 30–35 % de los ingresos netos del inquilino (o de la unidad familiar). Por encima de ese porcentaje, cualquier imprevisto puede convertirse en un impago.

Ejemplo: para un alquiler de 900 € al mes, lo prudente es que los ingresos netos ronden al menos los 2.600–3.000 € mensuales.

En el alquiler por habitaciones se aplica la misma lógica a cada inquilino con su habitación.

3. La entrevista

Una conversación de 15 minutos dice mucho. Algunas preguntas útiles:

• ¿Por qué te mudas? ¿Cuánto tiempo piensas quedarte?
• ¿Dónde trabajas y cuánto tiempo llevas allí?
• ¿Quién va a vivir en el piso? ¿Mascotas?
• ¿Tienes algún caso de impago o conflicto con caseros anteriores?

No se trata de interrogar, sino de comprobar que la historia es coherente con la documentación.

4. Señales de alarma

• Prisa excesiva por entrar sin ver el piso con calma.
• Ofrece pagar muchos meses por adelantado en efectivo, pero no quiere enseñar ingresos.
• Documentación que no cuadra (empresa que no existe, nóminas con errores).
• No quiere que llames a su casero anterior.
• Pide empezar sin firmar contrato “de momento”.

Ninguna es definitiva por sí sola, pero si se juntan varias, mejor pasar al siguiente candidato.

5. Garantías adicionales

Además de la fianza legal (una mensualidad en el alquiler de vivienda), puedes reforzar la operación con:

• Aval personal o bancario.
• Garantía adicional, dentro de los límites legales. Lo explicamos en la guía sobre la fianza del alquiler.
• Seguro de impago, que además suele incluir un estudio de solvencia del inquilino. Más detalles en seguro de impago de alquiler.

6. No discriminar

Puedes elegir a quién alquilas en función de su solvencia y de las garantías que ofrece, pero no puedes discriminar por origen, sexo, religión u otras circunstancias personales. Céntrate siempre en criterios objetivos: ingresos, estabilidad y referencias.

Resumen rápido

Paso	Qué comprobar
Identidad	DNI/NIE
Solvencia	Nóminas, contrato o declaraciones
Esfuerzo	Renta ≤ 30–35 % de ingresos netos
Historial	Referencias de caseros anteriores
Garantías	Fianza + aval, garantía o seguro

Dedicar una tarde a seleccionar bien puede ahorrarte meses de problemas.