Glosario del casero: términos del alquiler explicados fácil

A

Actualización de la renta: Subida (o bajada) anual de la renta pactada en el contrato, normalmente con un índice como el IPC o el IRAV. Solo se puede aplicar si el contrato la prevé y hay que comunicarla por escrito. Calculadora de actualización
Alquiler por habitaciones: Alquilar cada habitación de un piso a un inquilino distinto, con zonas comunes compartidas. No se rige por la parte de vivienda de la LAU sino por lo pactado en el contrato y el Código Civil. Guía del alquiler por habitaciones
Amortización: Gasto deducible en el IRPF que refleja el desgaste del piso: con carácter general, el 3 % anual del valor de la construcción (sin el suelo), más los muebles y mejoras. Cómo calcular la amortización
Arrendador: Quien alquila su vivienda a otra persona: el casero o propietario.
Arrendatario: Quien vive de alquiler y paga la renta: el inquilino.
Aval: Garantía por la que una persona o un banco se compromete a pagar si el inquilino no lo hace. Puede pactarse como garantía adicional a la fianza.

B

Burofax: Comunicación con certificación del texto y acuse de recibo que sirve como prueba de qué se envió y cuándo se recibió. Se usa para reclamar rentas o comunicar decisiones importantes. Modelo de requerimiento de pago

C

Cashflow: Dinero que te queda cada mes después de pagar todos los gastos del piso y la cuota de la hipoteca. Si es negativo, el piso te cuesta dinero. Calculadora de rentabilidad
Cédula de habitabilidad: Documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. En algunas comunidades, como Cataluña, se exige para alquilar: consulta la normativa de la tuya.
Certificado energético: Documento que califica la eficiencia energética de la vivienda (de la A a la G). Es obligatorio para anunciarla y para firmar el contrato. Guía del certificado energético
Cesión del contrato: Traspaso del contrato de alquiler a otra persona que pasa a ser el nuevo inquilino. En vivienda necesita el consentimiento por escrito del casero.
Contrato de temporada: Alquiler para una necesidad temporal (trabajo, estudios, tratamiento médico…) en el que la vivienda no es la residencia habitual del inquilino. La causa tiene que ser real y constar en el contrato: si no, un juez puede considerarlo alquiler de vivienda habitual. Temporada o larga duración
Contrato de vivienda habitual: El alquiler "normal" de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para que el inquilino viva de forma permanente. Tiene prórrogas obligatorias y límites a las garantías.

D

Derrama: Pago extraordinario que aprueba la comunidad de propietarios para una obra o gasto puntual. La paga el propietario, salvo que el contrato diga otra cosa y sea un gasto repercutible. Quién paga cada gasto
Desahucio: Procedimiento judicial para recuperar la vivienda, normalmente por impago de la renta o por terminar el contrato. Qué hacer si el inquilino no paga
Desistimiento: Derecho del inquilino a irse antes de que acabe el contrato. En vivienda puede hacerlo pasados seis meses, avisando con 30 días; si se pactó, indemniza con una mensualidad por cada año que quede (la parte proporcional si es menos).

E

Enervación: Posibilidad de que el inquilino pare un desahucio por impago pagando todo lo que debe. Solo una vez, y no cabe si el casero le requirió el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda. Modelo de requerimiento
Euríbor: Tipo de interés de referencia al que se prestan los bancos europeos. Es el índice de la mayoría de hipotecas variables en España.

F

Fianza: Garantía obligatoria que entrega el inquilino al firmar: una mensualidad en vivienda y dos en otros usos. En muchas comunidades hay que depositarla en un organismo público. Calculadora de la fianza

G

Ganancia patrimonial: Beneficio al vender el piso: precio de venta menos gastos, menos lo que te costó (descontando las amortizaciones deducidas). Tributa en la base del ahorro del IRPF. Vender o alquilar
Garantía adicional: Garantía extra a la fianza (depósito o aval). En el alquiler de vivienda no puede superar dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años, o siete si el casero es una empresa.
Gastos deducibles: Gastos del alquiler que puedes restar de los ingresos en la Renta: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de la hipoteca, amortización, suministros que pagues… Lista de gastos deducibles
Gran tenedor: Con carácter general, quien tiene más de 10 viviendas (o más de 1.500 m² de uso residencial). En zonas tensionadas la comunidad puede bajar el umbral a 5. Tiene más límites en la renta y en los desahucios.

I

IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles: impuesto municipal anual que paga el propietario. Se puede repercutir al inquilino si se pacta en el contrato. ¿Quién paga el IBI?
Índice de referencia de precios: Sistema estatal que estima el precio de alquiler de cada vivienda según su zona y características. En zonas tensionadas limita la renta de grandes tenedores y de algunos pisos nuevos en el mercado.
Inventario: Anexo al contrato con fotos y lista del estado del piso, muebles y contadores el día de la entrada. Es la mejor prueba para descontar daños de la fianza. Cómo hacer el inventario
IPC: Índice de Precios de Consumo: mide la inflación. Muchos contratos antiguos lo usan para actualizar la renta.
IRAV: Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda. Lo publica el INE cada mes y es el máximo que puede subir la renta en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Último IRAV
ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: lo paga el comprador de un piso de segunda mano. Lo fija cada comunidad, normalmente entre el 4 % y el 10 %. Calculadora de gastos de compra

L

LAU: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994): la norma básica de los alquileres de vivienda y de otros usos en España.

M

MASC: Medios Adecuados de Solución de Controversias: intento de acuerdo obligatorio (negociación, mediación, oferta vinculante…) antes de presentar la mayoría de demandas civiles, incluido el desahucio, desde abril de 2025.

N

Nota simple: Extracto del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño de un inmueble y si tiene cargas (hipotecas, embargos). Se pide antes de comprar y conviene enseñarla al inquilino si la pide.

P

Pequeñas reparaciones: Arreglos por el desgaste del uso diario (un grifo que gotea, una bombilla, un enchufe). Según la LAU, los paga el inquilino.
Plusvalía municipal: Impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo que se paga al vender (o heredar) un inmueble. Se calcula por el método objetivo o el real, el que salga más barato. Calculadora de plusvalía
Prórroga extraordinaria: Prórroga adicional que puede pedir el inquilino en algunos casos previstos por la ley (por ejemplo, en zonas tensionadas o por decretos de vivienda), con límites a la actualización de la renta. Qué pasa tras los decretos
Prórroga obligatoria: Años que el contrato de vivienda se renueva por obligación si el inquilino quiere seguir: hasta cinco años (siete si el casero es una empresa), aunque se haya firmado por menos.
Prórroga tácita: Tras la prórroga obligatoria, si nadie avisa con antelación (cuatro meses el casero, dos el inquilino), el contrato se prorroga año a año hasta tres años más.

R

Reducción por alquiler de vivienda: Porcentaje del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual que no tributa en el IRPF: con carácter general el 50 %, y más en algunos casos. No se aplica al alquiler de temporada ni turístico. Calculadora del IRPF
Registro Único de Arrendamientos: Número estatal para anunciar alquileres de temporada o turísticos, creado por el Real Decreto 1312/2024. El Tribunal Supremo lo anuló en 2026 (sentencia 620/2026); siguen vigentes los registros autonómicos. Guía del Registro Único
Rendimiento neto: Ingresos del alquiler menos los gastos deducibles. Es lo que tributa en el IRPF (después de aplicar la reducción que corresponda).
Rentabilidad bruta: Alquiler anual dividido entre el precio de compra. Sirve para comparar pisos rápido, pero no incluye gastos ni impuestos. Rentabilidad por ciudades
Rentabilidad neta: Ingresos reales menos gastos anuales, dividido entre todo lo que has invertido (precio, impuestos, gastos y reforma). Es la cifra que de verdad importa. Calculadora de rentabilidad
Requerimiento de pago: Reclamación por escrito y fehaciente (burofax o similar) de las rentas que debe el inquilino. Si se envía al menos 30 días antes de la demanda, impide que pare el desahucio pagando. Modelo de requerimiento
ROI: Retorno de la inversión: lo que ganas al año dividido entre el dinero que has puesto de tu bolsillo (no el precio total del piso). Con hipoteca suele ser más alto que la rentabilidad neta. Calculadora de rentabilidad

S

Seguro de impago: Seguro que adelanta las rentas si el inquilino deja de pagar y cubre los gastos del desahucio, normalmente tras estudiar su solvencia. Guía del seguro de impago
Subarriendo: Cuando el inquilino alquila a su vez una parte de la vivienda a otra persona. En vivienda solo es posible de forma parcial y con el consentimiento por escrito del casero.
Suministros: Luz, agua, gas e internet. Se pueden poner a nombre del inquilino o pagarlos el casero y repercutirlos según el consumo, como se pacte en el contrato. Cómo repartir los gastos

T

Tanteo y retracto: Derecho del inquilino a comprar la vivienda con preferencia si el casero la vende, en las mismas condiciones. Se puede pactar en el contrato que el inquilino renuncia a este derecho.
Tasación: Informe de una sociedad homologada que fija el valor de un inmueble. El banco lo exige para la hipoteca y la paga el comprador. Calculadora de hipoteca

V

Valor catastral: Valor administrativo del inmueble que fija el Catastro. Sirve para calcular el IBI, la plusvalía municipal y la amortización.
Valor de referencia: Valor que publica el Catastro para cada inmueble desde 2022. Es la base mínima sobre la que se paga el ITP al comprar.

Z

Zona tensionada: Zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma. En los contratos nuevos limita la renta y permite mayores reducciones fiscales. Guía de las zonas tensionadas

Glosario del casero

A

B

C

D

E

F

G

I

L

M

N

P

R

S

T

V

Z

¿Echas en falta una palabra?