Calculadora de la plusvalía municipal (método objetivo y real)

Cómo se calcula

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia × tipo de gravamen.
• Método real: (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total) × tipo de gravamen.
• Sin ganancia, no hay impuesto: si vendes por menos de lo que compraste, no pagas plusvalía municipal.

Además de la plusvalía municipal, la ganancia por la venta tributa en el IRPF. Compara si te conviene vender o seguir alquilando con la calculadora de vender o alquilar.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una venta la paga el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Se presenta en el ayuntamiento donde está el piso, normalmente en los 30 días hábiles siguientes a la venta.

¿Cuándo no hay que pagar plusvalía municipal?

Si vendes por menos de lo que te costó (comparando los valores de las escrituras, sin gastos), no hay incremento de valor y no se paga. Tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras.

¿Qué es mejor, el método objetivo o el real?

Puedes elegir el que te salga más barato. El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años; el real usa la ganancia de verdad, en la proporción que corresponde al suelo. Cuando has tenido el piso pocos años o has ganado poco, suele convenir el real.

¿Qué coeficientes se aplican en 2026?

Los máximos fijados para 2024, porque la actualización prevista para 2026 se aprobó en un real decreto-ley que el Congreso no convalidó. Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes más bajos, así que revisa la ordenanza fiscal de tu municipio.