¿Puede irse el inquilino antes de tiempo? Preaviso e indemnización

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Tu inquilino firmó por un año y a los seis meses te dice que se va. ¿Puede hacerlo? ¿Te tiene que pagar algo? La respuesta depende de cuánto tiempo lleva, de cuánto te avisa y, sobre todo, de una cláusula de tu contrato. Te lo explicamos con números.

Resumen en 20 segundos: en un contrato de vivienda, el inquilino puede irse a partir del sexto mes avisando con 30 días. Solo te debe una indemnización si la pusisteis en el contrato: como máximo, un mes de renta por cada año que quede, y la parte proporcional si queda menos. Sin esa cláusula, cero.

Lo que dice la ley (art. 11 LAU)

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato de vivienda con dos condiciones:

• Que hayan pasado al menos seis meses desde que empezó el contrato.
• Que te avise con al menos 30 días de antelación.

Y os deja pactar una indemnización para ese caso: una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir, y la parte proporcional por los periodos de menos de un año.

Qué te debe según el momento

Situación	¿Puede irse?	Qué puedes reclamar
Antes de los 6 meses	No tiene ese derecho	Es un incumplimiento: en principio, las rentas hasta cumplir los 6 meses o los daños que te cause. Los jueces suelen descontar lo que tardes en volver a alquilar
Después de 6 meses, con 30 días de aviso y sin cláusula	Sí	Nada más que las rentas hasta el día que se va
Después de 6 meses, con aviso y con cláusula	Sí	La indemnización pactada (máximo 1 mes por año que quede)
Después de 6 meses pero avisando con menos de 30 días	Sí, pero mal hecho	La renta de los días de preaviso que faltaron, más la indemnización si está pactada

La cuenta de la indemnización, con ejemplos

La fórmula es: renta mensual × años que quedan (con decimales si no son años enteros).

Renta	Contrato	Se va en el mes…	Queda	Indemnización máxima
900 €	1 año	6	6 meses (0,5 años)	450 €
900 €	1 año	9	3 meses (0,25 años)	225 €
750 €	3 años	12	2 años	1.500 €
750 €	5 años	18	3,5 años	2.625 €

Es un máximo: podéis pactar menos (por ejemplo, medio mes por año que quede) y no puedes pactar más en un contrato de vivienda.

Un ejemplo con fechas

Contrato de un año firmado el 1 de marzo, con renta de 900 €. El inquilino te avisa el 15 de septiembre y se va el 15 de octubre (30 días después). Lleva 7 meses y medio, así que le quedan 4 meses y medio, es decir, 0,375 años:

900 € × 0,375 = 337,50 € de indemnización máxima, siempre que la cláusula esté en el contrato. Es un cálculo orientativo: si tu cláusula dice otra cosa (por ejemplo, medio mes por año), manda lo pactado.

¿Te puedes quedar la fianza?

La fianza no es una multa: no te la puedes quedar entera solo porque se va antes. Sí puedes descontar lo que te deba, con el detalle por escrito:

• Rentas o suministros pendientes.
• Daños en el piso, comparando con el inventario de entrada (el desgaste normal no cuenta).
• La indemnización, si está pactada en el contrato.

Tienes un mes desde que te devuelve las llaves para devolver el resto. Si tardas más, le debes intereses. Lo tienes todo en nuestra guía de la fianza y lo puedes calcular con la calculadora de la fianza.

Desistir, no renovar o incumplir: no es lo mismo

Mucha gente mezcla tres situaciones que tienen plazos y consecuencias distintas:

Situación	Qué es	Preaviso	¿Indemnización?
Se va pasados 6 meses, antes de que acabe el contrato	Desistimiento (art. 11)	30 días	Solo si está pactada
Se va al terminar el contrato o una prórroga anual	No renovar	30 días (2 meses a partir de los 5 años)	No
Se va antes de los 6 meses o deja de pagar	Incumplimiento	—	Puedes reclamar rentas o daños; el impago tiene su propio camino

Los plazos de cada caso, por quién avisa y en qué momento, están en preaviso en el alquiler: plazos para casero e inquilino. Si lo que tienes es un impago, mira qué hacer si el inquilino no paga.

Mientras dura el preaviso

El contrato sigue vigente hasta la fecha de salida: el inquilino paga la renta hasta ese día. Si quieres enseñar el piso a los siguientes candidatos, pídelo y acordad horarios: sigue siendo su domicilio y no puedes entrar sin su permiso, como explicamos en cuándo puede entrar el casero en el piso alquilado. Un trato que suele funcionar: facilitar las visitas a cambio de reducir o perdonar la indemnización si el piso se alquila antes de la fecha de salida.

Temporada y habitaciones: otras reglas

El artículo 11 es para los contratos de vivienda habitual. En los otros contratos manda, sobre todo, lo que firmasteis:

• Alquiler de temporada: si el contrato no dice nada sobre irse antes, el inquilino se comprometió a toda la duración. Pon una cláusula clara de salida anticipada (preaviso y cuánto paga).
• Alquiler por habitaciones: se rige por el Código Civil y el contrato. Pacta un preaviso (lo habitual es de 15 a 30 días) y qué pasa con la fianza. Te ayudamos en el contrato de habitaciones.

Ojo: desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), que cambia las reglas de la temporada y de las habitaciones. Las reglas de desistimiento de la vivienda habitual que te contamos aquí no cambian: lo explicamos en nuevos decretos de vivienda 28 y 29/2026.

La cláusula que te protege

Si tu contrato de vivienda no la tiene, añádela en el próximo. Un ejemplo:

«Desistimiento. Transcurridos seis meses de vigencia, el arrendatario podrá desistir del contrato comunicándolo por escrito al arrendador con una antelación mínima de treinta días. En tal caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir; los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional.»

Ponla en un contrato que ya esté firmado solo si los dos firmáis un anexo: no se puede añadir por tu cuenta.

Qué hacer cuando te avisa

1. Pide el aviso por escrito, con la fecha de salida. Un email o un burofax sirven; un mensaje de voz, no.
2. Haz la cuenta: meses que lleva, días de preaviso e indemnización si está pactada.
3. Pon el anuncio ya. Cuanto antes entre el siguiente inquilino, menos pierdes. Si entra antes de la fecha de salida, muchos caseros perdonan la indemnización: es una buena forma de negociar.
4. Revisa el piso con el inventario el día de las llaves y apunta las lecturas de los contadores. Te ayuda nuestro modelo de inventario.
5. Devuelve la fianza en menos de un mes, con el detalle de lo que descuentas.
6. Elige bien al siguiente: repasa cómo elegir un buen inquilino.

Información general basada en el artículo 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (contratos de vivienda) y en el Código Civil. Lo que puedes reclamar antes de los seis meses depende de cada caso: ante un conflicto, consulta con un profesional.