Nuevos decretos de vivienda 28 y 29/2026: qué cambia para caseros

Hace once días te contábamos que el Congreso había tumbado los decretos de vivienda. Pues bien: el 6 de octubre el Gobierno los aprobó de nuevo, casi con el mismo texto, partidos en dos: el Real Decreto-ley 29/2026, que ya está en vigor desde el 8 de octubre, y el Real Decreto-ley 28/2026, el de los contratos «casi indefinidos», que no se aplicaría hasta el 15 de noviembre y solo si se convalida antes.

Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, quien decide ahora es la Diputación Permanente del Congreso. Te explicamos qué te afecta ya como casero, qué está en el aire y qué hacemos nosotros mientras tanto.

Resumen en 20 segundos: desde el 8 de octubre vuelven el tope del 2 % a las subidas de renta (hasta finales de 2027), la prórroga extraordinaria de hasta 2 años, las reglas nuevas de temporada (causa acreditable, máximo 12 meses) y de habitaciones (la suma de rentas no puede superar la del piso entero), y varios cambios fiscales con fechas propias. Las prórrogas de 5 años con indemnización (RDL 28/2026) no están en vigor. Todo depende de la votación en la Diputación Permanente, a primeros de noviembre como tarde.

El calendario, de un vistazo

Lo que ya está en vigor: el RDL 29/2026

Es el «gran paquete», y reproduce casi todo el decreto que cayó el 2 de octubre (el detalle de lo que contenía y de cómo cayó está en decretos de vivienda derogados: qué se votó). Lo que más nos afecta a los pequeños caseros:

Medida	Qué dice	Hasta cuándo
Tope a la actualización	Sin acuerdo con el inquilino, la subida anual no puede pasar del 2 %. Si la renta supera el valor del sistema estatal de referencia de precios, no se puede subir	31/12/2027
Prórroga extraordinaria	El inquilino al corriente de pago puede pedir hasta 2 años más, por anualidades, en contratos que venzan antes del 31/12/2028	Contratos que venzan hasta 2028
Alquiler de temporada	Causa real y acreditable de desplazamiento, más de 31 días y, en general, 12 meses como máximo. Si se pasa o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, se trata como vivienda habitual	Indefinido
Habitaciones	La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo	Indefinido

Para la actualización de la renta, nuestra calculadora de actualización ya avisa del tope, y en cómo actualizar el alquiler con el IRAV tienes la fórmula. Si alquilas por habitaciones, revisa los precios con la guía del alquiler por habitaciones.

Los cambios fiscales, con sus fechas

El RDL 29/2026 también toca impuestos, pero cada medida tiene su propia fecha:

• Reducción del IRPF por alquilar vivienda: para los contratos nuevos a partir de diciembre de 2026 llega una escala que premia bajar o mantener la renta (hasta el 100 % si la bajas más de un 5 % en ciertos casos, 50 % si la mantienes y entre el 40 % y el 15 % si la subes). Los contratos anteriores conservan su reducción. En la prórroga tácita, un 80 % si la renta respeta el límite y no eres gran tenedor.
• Deducción para el inquilino: el 10 % de lo pagado para bases imponibles de menos de 33.007,20 €, con una base máxima de 11.630 €.
• IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos tributa al 10 % (salvo que sea tu vivienda habitual), y las obras de reparación en pisos destinados al alquiler habitual pueden ir al 10 % con requisitos.
• Pisos vacíos: desde 2027 cambia la imputación de rentas a una escala según la suma de valores catastrales. Lo explicamos en qué paga a Hacienda un piso vacío.

Hasta que haya texto consolidado y criterios de Hacienda, para la próxima declaración sigue valiendo lo que contamos en cómo declarar el alquiler en la renta.

Lo que está en el aire: el RDL 28/2026

Es el que más preocupa a los propietarios, y por eso el Gobierno lo ha separado. Todavía no se aplica: su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026 y solo llegaría si la Diputación Permanente lo convalida antes. Si saliera adelante:

• Al cumplirse los 5 años (7 si el casero es empresa), si nadie avisa, el contrato se prorrogaría otros 5 o 7 años completos, no por años sueltos.
• El casero tendría que avisar con 6 meses (ahora son 4).
• Si no renueva sin una causa de las previstas, pagaría una indemnización: la mayor entre 12 mensualidades de referencia y una mensualidad por año que haya vivido el inquilino.

Mientras no entre en vigor, los plazos son los de siempre: los tienes en preaviso para casero e inquilino.

Qué puede pasar en la Diputación Permanente

La Diputación Permanente tiene 68 diputados más la presidenta y vota cada decreto en bloque, sin enmiendas, dentro de un plazo de 30 días hábiles. Actualización (19/10/2026): según la prensa, ese plazo vence hacia el 13 de noviembre y la votación se prevé para el 12 de noviembre, la víspera de la campaña electoral; la Mesa aún tiene que confirmar la fecha. El PNV ha anunciado que apoyará el RDL 29/2026 y votará en contra del 28/2026, así que lo más probable hoy es que el primero se mantenga y el segundo decaiga. Pero es un anuncio, no una votación: hasta que se vote, nada está cerrado.

Si un decreto se deroga, deja de aplicarse hacia el futuro; lo hecho mientras estuvo en vigor no desaparece sin más. Es lo que ya pasó con los decretos anteriores, que repasamos en qué pasó con los decretos derogados el 2 de octubre.

Según cómo salga la votación, tu situación sería esta:

Resultado de la votación	RDL 29/2026 (tope, temporada, habitaciones)	RDL 28/2026 (5 años e indemnización)	Qué te toca hacer
Se convalida el 29 y decae el 28 (lo que apunta el anuncio del PNV)	Sigue en vigor	No llega a aplicarse	Mantén el tope del 2 %, la causa por escrito en temporada y la suma de rentas en habitaciones
Se convalidan los dos	Sigue en vigor	Entra el 15 de noviembre	Además, revisa los contratos que cumplan 5 años: preaviso de 6 meses e indemnización si no renuevas
Decaen los dos	Deja de aplicarse hacia el futuro	No llega a aplicarse	Vuelve a lo que diga tu contrato (IRAV) y a las prórrogas de la LAU. Lo hecho durante la vigencia no se borra solo
Se convalida el 28 y decae el 29	Deja de aplicarse	Entra el 15 de noviembre	Es la combinación que nadie ha anunciado por ahora; sería un giro respecto a lo que se espera

Con números: qué cambia en tu renta

Tres ejemplos para ver el efecto real. Son cálculos ilustrativos con datos del propio decreto y del IRAV de septiembre, no casos de nadie.

Subida de renta. Un piso alquilado a 850 €/mes al que le toca actualizar:

Cómo se actualiza	Nueva renta	Diferencia
IRAV de septiembre (2,54 %)	871,59 €	referencia
Tope del 2 % (RDL 29/2026)	867,00 €	−4,59 €/mes, −55,08 €/año

La diferencia es pequeña, pero se repite cada año si no actualizas con acuerdo. Si el IRAV bajase del 2 %, lo que aplica es el índice de tu contrato, porque el 2 % es un techo y no una subida automática. Para calcularlo con tu renta, usa la calculadora de actualización.

Habitaciones. Un piso que alquilarías entero por 900 €/mes y tienes en 4 habitaciones a 280 € cada una:

• Suma de rentas: 4 × 280 = 1.120 €.
• Tope: 900 €. Te pasas en 220 €, así que tendrías que bajar en total esa cantidad (por ejemplo, 225 € por habitación si repartes por igual).

Si el tope se mantiene, la ventaja bruta de las habitaciones sobre el piso completo desaparece: como mucho cobras lo mismo y asumes más rotación y más gestión. Si hoy tienes un ejemplo como el de nuestra calculadora de habitaciones vs. piso completo, vuelve a hacer la cuenta con este límite.

Temporada. Aquí no hay un número que calcular, sino un riesgo: si encadenas más de dos contratos con la misma persona o te pasas de 12 meses, el contrato se trata como vivienda habitual, con su duración mínima y sus prórrogas. Lo que cambia es la prueba: guarda el documento que acredita la causa del desplazamiento. Más detalle en qué cambia en temporada y en el alquiler por habitaciones.

Qué hacemos nosotros mientras tanto

1. Actualizaciones de renta: si el aniversario cae ahora, aplicamos como máximo el 2 % salvo acuerdo por escrito con el inquilino. Puedes usar el modelo de carta de actualización.
2. Contratos de temporada: dejamos por escrito la causa del desplazamiento y su prueba, y no pasamos de 12 meses.
3. Habitaciones: comprobamos que la suma de rentas no supera lo que pediríamos por el piso entero.
4. No renovaciones: comunicamos siempre por escrito y con fecha, y guardamos la prueba.
5. Esperamos a la votación antes de tomar decisiones grandes (vender, cambiar de modelo de alquiler). En cuanto se vote, actualizaremos este artículo.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 publicados en el BOE del 7 de octubre. Ambos están pendientes de convalidación y su contenido puede cambiar o decaer. Ante un caso concreto, consulta con un abogado o asesor fiscal.