Habitaciones o piso completo: ¿se aplican las mismas leyes?

Es una de las preguntas que más nos llegan: «Si alquilo mi piso por habitaciones, ¿me afectan las mismas normas que si lo alquilo entero?». La respuesta corta es no. Y esa diferencia puede jugar a tu favor… o costarte un disgusto si firmas el contrato equivocado.

Resumen en 20 segundos: el piso completo como vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 5 años de duración mínima, subida limitada al IRAV, fianza obligatoria y topes en zonas tensionadas. La habitación suelta, en general, se rige por lo que pactéis y el Código Civil: duración libre, subida según lo que firméis (IPC incluido) y sin tope de zona tensionada. Lo que sí es igual: Hacienda, el desahucio por impago y que no puedes entrar en su cuarto sin permiso.

Por qué una habitación no es «una vivienda»

La LAU llama arrendamiento de vivienda al de una edificación habitable que el inquilino usa como residencia permanente. Una habitación con cocina, salón y baños compartidos no encaja del todo en esa definición, y por eso la mayoría de juzgados y profesionales entienden que queda fuera de la LAU y se rige por:

1. Lo que firméis en el contrato (la autonomía de la voluntad).
2. El Código Civil (artículos 1.542 y siguientes) para lo que el contrato no diga.

Ojo, novedad: el Real Decreto-ley 26/2026 quería meter las habitaciones dentro de la LAU y el Congreso lo tumbó el 2 de octubre de 2026, pero el Gobierno lo ha vuelto a aprobar como RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación. Entre otras cosas, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo. Mientras se aclara, lo que sigue es la situación de base; lo nuevo lo tienes en nuevos decretos de vivienda 28 y 29/2026.

Ojo: no es blanco o negro. Hay sentencias que han aplicado la LAU a habitaciones cuando, en la práctica, era una vivienda completa disfrazada (por ejemplo, alquilar las 4 habitaciones al mismo grupo con un solo contrato). Si alquilas el piso entero a varios amigos juntos, eso es piso completo, aunque lo llames «por habitaciones».

La tabla: qué cambia y qué no

Tema	Piso completo (LAU, vivienda habitual)	Habitación (Código Civil + contrato)
Duración	Mínimo 5 años (7 si el casero es empresa), aunque firméis 1	La que pactéis
Subida anual	Según el índice pactado, con tope del IRAV en contratos desde mayo de 2023	La que pactéis (IPC, una cifra fija…). Sin tope del IRAV
Si no pactas subida	No se puede actualizar	Tampoco
Fianza	Obligatoria: 1 mes, y depositarla en tu comunidad	No obligatoria por ley estatal (algunas comunidades exigen depósito)
Garantías extra	Máximo 2 meses además de la fianza	Lo que pactéis, con sentido común
Zona tensionada	Tope de precio al firmar contrato nuevo	No se aplica el tope de la Ley de Vivienda
Desistimiento del inquilino	Puede irse a partir de 6 meses, avisando con 30 días	Según el preaviso que pactéis
Prórroga al terminar	Prórroga tácita de hasta 3 años más	Tácita reconducción: normalmente mes a mes
Registro Único	No, si es vivienda habitual	No, si es larga duración; sí, si anuncias estancias por temporada
Desahucio por impago	Juicio verbal de desahucio	Igual
Entrar sin permiso	Prohibido	También prohibido en su habitación
Reducción del IRPF	50 % (o más en algunos casos)	50 % si es la vivienda habitual del inquilino y se acredita

Ahora, punto por punto.

IPC e IRAV: cómo subir la renta

En un piso completo con contrato firmado desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual no puede pasar del IRAV, el índice del INE que sustituyó al IPC como tope. Te lo explicamos en cómo actualizar la renta con el IRAV y puedes hacer la cuenta con la calculadora de actualización de renta.

En una habitación, el IRAV no es obligatorio. Puedes pactar el IPC, una subida fija (por ejemplo, un 3 % al año) o lo que acordéis. La clave es esta: tiene que estar escrito en el contrato. Si no hay cláusula, no puedes subir la renta a mitad de contrato; tendrás que esperar a que termine y firmar uno nuevo.

Consejo: aunque puedas, no te pases. Una subida muy por encima del mercado vacía la habitación, y en un piso compartido cada mes vacío se nota mucho en la rentabilidad.

Duración: la gran diferencia

Es lo que más asusta a los caseros del piso completo: firmas un año y el inquilino puede quedarse 5 años (7 si eres empresa) por la prórroga obligatoria de la LAU.

En la habitación, manda la duración pactada: un curso escolar, un año, seis meses. Si al terminar el inquilino sigue y nadie dice nada en 15 días, el Código Civil entiende que el contrato se renueva (la llamada «tácita reconducción») por el mismo periodo con el que se paga la renta, que normalmente es un mes. Por eso conviene fijar en el contrato cómo y con cuánto preaviso se termina.

El error típico es usar un modelo de contrato de vivienda para alquilar una habitación: si el contrato dice que se rige por la LAU, le estás dando al inquilino los 5 años. Lo explicamos en qué debe incluir el contrato por habitaciones, y tienes un modelo de contrato de habitación listo para rellenar.

Fianza

En el piso completo, la LAU obliga a pedir un mes de fianza y a depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma. Lo repasamos en la guía de la fianza.

En la habitación, la ley estatal no la exige, pero pídela siempre: es tu primera protección ante desperfectos o el último mes sin pagar. Déjala por escrito, con el importe y cuándo se devuelve. Y consulta tu comunidad: algunas exigen depositarla también en estos contratos.

Zonas tensionadas

Si tu piso está en una zona tensionada, al alquilarlo entero como vivienda habitual el precio del contrato nuevo queda limitado. En el alquiler de habitaciones ese tope no se aplica, porque está pensado para el arrendamiento de vivienda de la LAU.

Esto explica por qué muchos caseros de zonas tensionadas se han pasado a las habitaciones. Pero cuidado con el «fraude de ley»: si en la práctica alquilas el piso entero a un grupo y lo disfrazas de habitaciones para saltarte el tope, un juez puede recalificarlo. Y vigila tu comunidad: la normativa autonómica cambia a menudo.

Lo que es igual: Hacienda, desahucio y privacidad

• IRPF: declaras igual (paso a paso en Renta Web), como rendimiento del capital inmobiliario, con los mismos gastos deducibles y la amortización. Hacienda admite la reducción del 50 % si las habitaciones son la vivienda habitual de los inquilinos y lo puedes acreditar (contratos largos, empadronamiento). En alquileres de temporada, no hay reducción.
• IVA: exento, como el piso completo, salvo que ofrezcas servicios de tipo hotelero (limpieza periódica de la habitación, cambio de ropa de cama, recepción…).
• Desahucio: si un inquilino no paga, el procedimiento judicial es el mismo. Te contamos los pasos en qué hacer si el inquilino no paga.
• Su habitación es su domicilio: aunque el piso sea tuyo, no puedes entrar en su cuarto sin permiso. Ni para revisar, ni para enseñarlo. Lo explicamos en ¿puede el casero entrar en el piso alquilado?.

¿Y entonces qué me conviene?

Por habitaciones tienes más flexibilidad legal y más ingresos, pero también más gestión, más rotación y una zona gris jurídica que solo se cubre con un buen contrato. El piso completo te da más tranquilidad, pero te ata a las reglas de la LAU.

Para ver cuál te deja más dinero en tu caso, usa la calculadora de habitaciones vs. piso completo, y si te decides por las habitaciones, empieza por la guía del alquiler por habitaciones y por cuánto cobrar por cada habitación.

Si tus inquilinos son universitarios que vienen por curso, mira las reglas nuevas de temporada en alquilar habitaciones a estudiantes por curso.

Información general, vigente a octubre de 2026. Las normas autonómicas y la interpretación de los juzgados varían: ante un caso concreto, consulta con un abogado o un asesor.