Alquilar habitaciones a estudiantes por curso: reglas de 2026

Septiembre llena los pisos compartidos de estudiantes y junio los vacía. Durante años, el contrato de temporada «de curso» ha sido la forma natural de alquilar una habitación a un universitario. Desde el 8 de octubre de 2026 hay reglas nuevas que lo cambian bastante, y no todas son obvias. Te contamos qué hacemos nosotros ahora con este tipo de contratos.

Resumen en 20 segundos: el estudiante sigue siendo el ejemplo de manual de alquiler de temporada, pero la causa debe estar por escrito y poder probarse, el contrato no puede pasar en general de 12 meses y, si encadenas más de dos cursos seguidos con la misma persona, puede tratarse como vivienda habitual desde el principio. Además, la suma de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo y Hacienda no aplica la reducción del IRPF a estos contratos.

Qué cambió el 8 de octubre

El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE del 7 de octubre) está en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso. Según su texto y los resúmenes publicados, para lo que nos ocupa:

Tema	Regla nueva
Causa	Debe ser una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual, y constar en el contrato. Probarla corresponde al casero
Duración	Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses
Encadenar contratos	Más de dos contratos seguidos entre las mismas partes y la misma vivienda: el primero pasa a ser de vivienda habitual
Habitaciones	La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso completo

Todo el contexto de estos decretos, y cómo puede acabar la votación, lo tienes en nuevos decretos de vivienda 28 y 29/2026.

El estudiante, la causa más fácil de probar

Un estudiante que vive con su familia en otra ciudad y se desplaza para estudiar encaja de lleno en la causa de temporada. Lo que cambia es que ahora hay que poder demostrarlo. Nosotros pedimos y guardamos con el contrato:

• Matrícula del curso o carta de admisión (grado, máster, Erasmus, oposiciones con academia).
• Domicilio familiar distinto, por ejemplo con el DNI o un certificado de empadronamiento.
• Fechas del curso, para que coincidan con las del contrato.

Y en el contrato escribimos la causa con todas las letras: «el arrendatario se desplaza desde su vivienda habitual en [ciudad] para cursar [estudios] en [centro] durante el curso 2026-2027». Una cláusula genérica del tipo «uso temporal» ya no sirve. El resto de cláusulas útiles las repasamos en contrato de alquiler de habitaciones.

El tercer curso: donde se tuerce todo

Es el punto que más nos preocupa. Un grado dura cuatro años y un buen inquilino quiere repetir. Con la regla de encadenamiento, esta sería la situación:

Contrato	Fechas	Qué pasa
1.º curso	Septiembre–junio	Temporada, con causa
2.º curso	Septiembre–junio	Temporada (segundo contrato seguido)
3.º curso	Septiembre–junio	Más de dos seguidos: el primero se trata como vivienda habitual

Tratarlo como vivienda habitual significa duración mínima de cinco años (siete si el casero es empresa) y sus prórrogas, y la actualización de renta limitada. Hay dos formas razonables de afrontarlo:

• Desde el principio, contrato de vivienda habitual si sabes que el estudiante se quedará todo el grado. Más estabilidad para los dos, y además abre la puerta a la reducción del IRPF.
• Temporada solo para estancias cortas de verdad: un máster de un año, un Erasmus, un curso de idiomas.

Lo que no recomendamos es encadenar contratos «de curso» con la misma persona confiando en que nadie lo mire: el riesgo es para el casero.

¿Y los contratos firmados antes del 8 de octubre?

Según la disposición transitoria que recogen los resúmenes del decreto, los contratos de temporada firmados antes de su entrada en vigor mantienen su régimen hasta el final del plazo pactado y se extinguen sin prórroga. Si los renuevas, el contrato nuevo ya va con las reglas de ahora. Para el curso 2026-2027 ya firmado en septiembre, en principio no cambias nada hasta junio.

El precio de cada habitación

El límite nuevo es claro sobre el papel: la suma de lo que cobras por todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta que pedirías por el piso completo en un único contrato. Si el piso completo vale 900 € y tienes cuatro habitaciones, no puedes cobrar 4 × 280 = 1.120 €. Hicimos esta cuenta con más detalle en cuánto cobrar por una habitación, y la comparación de números entre las dos opciones la tienes en la calculadora habitaciones o piso completo.

Si incluyes suministros, déjalo claro en el contrato y cómo se reparten. Y no olvides la fianza, que se deposita en el organismo de tu comunidad autónoma, como explicamos en la guía de la fianza del alquiler.

Impuestos: sin reducción y con meses vacíos

Este es el coste oculto del alquiler por curso:

• Sin reducción del IRPF. La Dirección General de Tributos entiende que el alquiler por curso no cubre una necesidad permanente de vivienda (consultas V3019-17, sobre habitaciones a universitarios, y V0444-24, de marzo de 2024). Algunos tribunales superiores de justicia, como los de Madrid, Galicia o Comunidad Valenciana, han dado la razón al casero, pero hay que pleitear. Y para contratos nuevos desde el 2 de diciembre de 2026, el RDL 29/2026 excluye expresamente la temporada de la reducción.
• Los meses de verano imputan renta. Si el piso o las habitaciones quedan vacíos en julio y agosto, Hacienda te imputa renta por esos días, como explicamos en piso vacío y Hacienda.

Compara el resultado con un alquiler de larga duración en la calculadora temporada o larga duración antes de decidir.

Lista rápida para el próximo curso

1. Contrato con la causa concreta y la documentación guardada.
2. Fechas del contrato iguales a las del curso, sin pasar de 12 meses.
3. Si el estudiante va a repetir, plantéate un contrato de vivienda habitual.
4. Suma de rentas por debajo de la renta del piso completo.
5. Inventario firmado y normas de convivencia por escrito (aquí tienes ideas).
6. Si necesita empadronarse para la beca o el centro de salud, sigue los pasos de empadronamiento en un alquiler de habitaciones.

La visión general del modelo de negocio, con sus pros y contras, está en la guía del alquiler por habitaciones.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7/10/2026), pendiente de convalidación, y en las consultas de la Dirección General de Tributos citadas. Si el decreto decae, volverían las reglas anteriores. Ante un caso concreto, consulta con un abogado o asesor fiscal.