Heredar o donar una casa: cómo pagar menos impuestos

Una pareja de jubilados quiere dejarle el piso a su hijo y duda entre dos caminos: donárselo ya o dejárselo en herencia. Parece lo mismo, pero a Hacienda no se lo parece. Con el mismo piso y el mismo hijo, la diferencia puede ser de más de 24.000 €. Te explicamos de dónde sale, con números, y cómo reducir la factura en cada caso.

Resumen en 20 segundos: si la casa ha subido mucho de valor desde que se compró, donarla en vida suele salir más caro que dejarla en herencia: el que dona paga IRPF por la ganancia, y la plusvalía municipal casi nunca se bonifica. Heredar evita esa ganancia y permite bonificaciones. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en cambio, depende de tu comunidad autónoma.

Los cuatro impuestos que pueden aparecer

Antes de comparar, conviene saber qué se paga y quién lo paga:

Impuesto	Quién lo paga	Cuándo aparece
Sucesiones y Donaciones (ISD)	Quien recibe la casa	Siempre, aunque en muchas comunidades queda casi a cero
Plusvalía municipal	Quien recibe la casa	Siempre que el terreno haya subido de valor
IRPF por la ganancia	Quien dona	Solo en la donación
IRPF al vender después	Quien recibe, si vende	Si vende por más que el valor declarado en el ISD

La clave está en la tercera fila. Es la que separa una opción de la otra.

Ejemplo: un piso comprado por 90.000 € que hoy vale 200.000 €

Los padres compraron el piso hace décadas por 90.000 €. Hoy Hacienda lo valora en 200.000 €. Lo recibe un hijo en una comunidad que bonifica el 99 % del ISD a hijos, tanto en herencias como en donaciones (como Madrid).

	Donación en vida	Herencia
Impuesto de Sucesiones y Donaciones	≈ 316 €	≈ 316 €
IRPF del que dona (ganancia de 110.000 €)	≈ 24.180 €	0 €
Plusvalía municipal	Normalmente completa	Bonificable hasta el 95 % si lo permite el ayuntamiento
Diferencia a favor de heredar		más de 24.000 €, más lo que ahorres en plusvalía

Cómo sale: el ISD, con la tarifa estatal, sería de unos 31.640 € sobre 200.000 €, y con una bonificación del 99 % queda en unos 316 €. La ganancia de la donación es 200.000 − 90.000 = 110.000 €, y con la escala del ahorro del IRPF (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 € y 23 % hasta 200.000 €) son unos 24.180 €. Son cifras orientativas: no incluyen gastos de notaría y registro, ni la plusvalía municipal, que depende del valor catastral del suelo y de los años de tenencia (puedes estimarla con la calculadora de plusvalía municipal).

Por qué heredar suele salir más barato

Tres razones, todas legales y previstas en la norma:

1. La ganancia del fallecido no tributa. La Ley del IRPF (artículo 33.3.b) dice que no hay ganancia patrimonial cuando el bien se transmite por causa de muerte. Se la llama «la plusvalía del muerto». En una donación sí hay ganancia, porque el donante transmite en vida.
2. Las reducciones estatales por parentesco solo existen en herencias. Para un hijo mayor de edad, la reducción estatal es de 15.956,87 € en el ISD. En una donación, la tarifa se aplica desde el primer euro (aunque tu comunidad puede mejorar las dos cosas).
3. La plusvalía municipal se puede bonificar en herencias. La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % en las transmisiones por causa de muerte a hijos, padres y cónyuge. Esa bonificación no existe para las donaciones. Mira la ordenanza de tu ayuntamiento: unos la aplican entera, otros menos y algunos no la tienen.

Cuándo sí compensa donar

Heredar no siempre gana. Donar puede ser buena idea cuando:

• El que dona tiene más de 65 años y es su vivienda habitual. En ese caso la ganancia está exenta en el IRPF. Desaparece la mayor desventaja de donar.
• La casa vale casi lo mismo que costó. Si la ganancia es pequeña o hay pérdida, el IRPF del donante es pequeño o cero (una pérdida, eso sí, no se puede deducir).
• Tu comunidad bonifica igual las dos vías y quieres ayudar ahora, por ejemplo, para que el hijo pueda pedir una hipoteca. Si la donación es en dinero y no en casa, no hay ganancia ni plusvalía municipal. Casi todas las comunidades piden escritura pública y que quede claro el origen del dinero.
• Comunidades con pactos sucesorios (Galicia, Baleares, País Vasco, Navarra, Aragón o Cataluña), que permiten transmitir en vida con trato de herencia. Exigen vecindad civil y suelen poner condiciones si vendes en pocos años.

Si el hijo ya tiene una casa o ingresos altos, además, entran en juego los coeficientes por patrimonio preexistente, que pueden aumentar la cuota del ISD en las comunidades que no los bonifican.

Cómo tratan a los hijos algunas comunidades

El ISD es un impuesto cedido, así que cada comunidad aplica sus reglas. Resumen orientativo de lo que vemos a octubre de 2026 para padres e hijos:

Comunidad	Herencia de padres a hijos	Donación de padres a hijos
Madrid	Bonificación del 99 %	Bonificación del 99 %
Andalucía	Bonificación del 99 %	Bonificación del 99 %
Comunidad Valenciana	Bonificación del 99 %	Bonificación del 99 %
Murcia	Bonificación del 99 %	Bonificación del 99 %
Castilla y León	Bonificación del 99 %	Bonificación del 99 %
Canarias	Bonificación del 99,9 %	Bonificación del 99,9 %
Baleares	Bonificación del 100 %	Bonificación del 100 %
Cataluña, Galicia, Asturias, Aragón, País Vasco, Navarra y otras	Sistemas propios con reducciones, límites o tarifas	Normalmente peores que en herencias

Las bonificaciones a veces tienen límites de importe o de patrimonio, y en donaciones piden escritura pública. Comprueba siempre la norma vigente de tu comunidad antes de decidir. ¿Qué comunidad se aplica? En herencias, la de residencia habitual del fallecido en los últimos cinco años. En donaciones de inmuebles, donde está el inmueble. En donaciones de dinero, la del que recibe.

8 formas legales de pagar menos

1. Compara las dos vías con tus números antes de firmar nada: ISD de tu comunidad, ganancia del donante y plusvalía municipal. Es la decisión que más dinero mueve.
2. Si hay mucha ganancia y el donante tiene menos de 65 años, prefiere la herencia. Y si tiene más de 65 y es su vivienda habitual, la donación deja de salir cara.
3. Pide la bonificación de la plusvalía municipal en tu ayuntamiento. Algunas son automáticas y otras hay que solicitarlas dentro del plazo de los 6 meses.
4. Aprovecha la reducción por vivienda habitual del fallecido. La norma estatal reduce un 95 % de su valor, con un máximo de 122.606,47 € por heredero, si es cónyuge, ascendiente o descendiente y mantienes la casa durante 10 años. Muchas comunidades la mejoran.
5. Revisa el valor que usa Hacienda. Para el ISD se toma el mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de referencia catastral. Si crees que el de referencia es excesivo, puedes recurrir o pedir una tasación pericial contradictoria.
6. No declares un valor bajo «para pagar menos». Ese valor será tu precio de compra cuando vendas. Si heredas por 200.000 € y vendes por 210.000 €, la ganancia es de 10.000 € (unos 1.980 € de IRPF). Si declaraste 120.000 €, la ganancia es de 90.000 € (unos 19.600 €).
7. No dejes pasar los plazos. Herencia: 6 meses, y pide la prórroga con margen si la necesitas. Donación: 30 días hábiles, sin prórroga. Presentar fuera de plazo suma recargos e intereses.
8. Evita la «renuncia a favor de». Si un heredero renuncia a favor de alguien concreto, Hacienda lo trata como una donación aparte. La renuncia pura y simple es otra cosa: consúltalo antes.

Qué hacer, paso a paso

Si heredas la casa:

1. Obtén el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el testamento (si existe).
2. Haz la aceptación y partición de la herencia ante notario.
3. Presenta el ISD y la plusvalía municipal en 6 meses desde el fallecimiento.
4. Inscribe la casa a tu nombre en el Registro de la Propiedad y cambia titularidad de IBI y suministros.

Si te donan la casa:

1. Escritura pública de donación ante notario (obligatoria para inmuebles).
2. Presenta el ISD y la plusvalía municipal en 30 días hábiles desde la escritura.
3. Quien dona tendrá que reflejar la ganancia en su próxima declaración de la Renta, salvo que esté exenta.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si la dejas vacía mientras decides, ojo: un piso vacío también tributa en la Renta. Si vas a alquilar la casa después, mira cómo declarar el alquiler paso a paso y cuánto puedes amortizar el piso. Y si dudas entre vender o alquilar lo que has recibido, tienes el caso práctico del piso heredado en Madrid y la calculadora de vender o alquilar.

Errores que vemos a menudo

• Donar la casa sin calcular la ganancia del donante. Es el error más caro y el más evitable.
• Pensar que la donación «ahorra» el impuesto de herencia. En muchas comunidades las dos opciones pagan casi igual, y entonces solo importa el IRPF y la plusvalía.
• Llegar tarde al plazo de 6 meses y pagar recargos.
• Olvidar la plusvalía municipal, que es un impuesto distinto con plazo propio.
• No tener en cuenta las donaciones anteriores: las hechas al mismo beneficiario en los últimos 3 años se acumulan en el ISD.

Si necesitas que alguien lo revise

Cada familia es distinta: hermanos, hipotecas, usufructos, testamentos antiguos. Si tu caso tiene alguna de esas piezas, pide una revisión profesional antes de firmar. Tienes el contacto del despacho con el que colaboramos en asesoramiento legal (di que vienes de Casero Rentable) y puedes dejar tu duda en el consultorio.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en la normativa estatal y en el régimen común de las comunidades autónomas; Navarra y el País Vasco tienen régimen foral propio. Las cifras son ejemplos simplificados, sin gastos de notaría ni registro. No sustituye el asesoramiento fiscal o legal de tu caso concreto.