Vender un piso alquilado: cuánto pagas en IRPF y plusvalía

Cuando decides vender un piso que has tenido alquilado, la pregunta de siempre es: «¿cuánto me va a quitar Hacienda?». La respuesta tiene una trampa que pilla a muchos caseros: las amortizaciones que te deduciste cada año vuelven al vender. Te lo explicamos con un ejemplo completo.

Resumen en 20 segundos: pagas IRPF por la ganancia (precio de venta menos gastos de venta, menos lo que te costó, sumando las amortizaciones) al 19–30 % de la base del ahorro, y la plusvalía municipal al ayuntamiento. La plusvalía y la comisión de la agencia reducen la ganancia. Si vendes con el inquilino dentro, el contrato sigue con el comprador.

Los dos impuestos de la venta

• IRPF (ganancia patrimonial). Se declara en la renta del año siguiente y tributa en la base del ahorro, separada de tu sueldo y del propio alquiler.
• Plusvalía municipal (IIVTNU). La cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Tienes 30 días hábiles desde la escritura para presentarla.

Si vendes con el piso alquilado, el comprador se subroga en el contrato: el inquilino sigue con su renta y su plazo, y puede tener derecho de tanteo y retracto. Lo explicamos desde el otro lado en comprar un piso con inquilino.

Cómo se calcula la ganancia

La fórmula: valor de transmisión − valor de adquisición. Lo que entra en cada uno:

Concepto	Qué incluye
Valor de transmisión	Precio de venta menos los gastos que pagas tú: comisión de la agencia, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación registral
Valor de adquisición	Precio de compra más impuestos y gastos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) más mejoras y reformas que no dedujiste como reparación
Menos amortizaciones	Lo amortizado mientras el piso estuvo alquilado (mínimo, la amortización mínima)

La última línea es la que sorprende. Cada año de alquiler te deduces el 3 % del valor de la construcción (amortización del piso en el IRPF) y, al vender, ese importe se resta del valor de adquisición: la ganancia sube.

La amortización: ¿y si no me la deduje?

El artículo 40 de la Ley del IRPF dice que el valor de adquisición se minora en las amortizaciones y que se computa en todo caso la amortización mínima. Durante años, Hacienda ha aplicado el 3 % anual aunque el casero no se lo hubiera deducido: pagabas más en el alquiler y luego también en la venta.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 20 de noviembre de 2025 (recurso 7361/2023), matizó ese criterio: para el casero que no es empresario, el 3 % es el máximo deducible, no un mínimo obligatorio, y puede aplicar un porcentaje menor si lo justifica técnicamente (por ejemplo, con la vida útil del edificio según las tablas oficiales). Es una puerta para casos concretos, no una rebaja automática.

Nuestra conclusión práctica: deduce la amortización todos los años. Si no lo haces, no te libras de ella al vender y además pierdes el ahorro anual. Junto con el resto de gastos deducibles del alquiler, es de lo primero que revisamos.

Ejemplo con números

Un piso comprado en 2016 y alquilado 9 años completos antes de venderse en 2026:

Paso	Cálculo	Importe
Precio de compra + impuestos y gastos	150.000 + 11.000	161.000 €
Parte de construcción (60 % según el IBI)	161.000 × 60 %	96.600 €
Amortización anual	96.600 × 3 %	2.898 €
Amortizaciones acumuladas	2.898 × 9 años	26.082 €
Valor de adquisición neto	161.000 − 26.082	134.918 €
Precio de venta		230.000 €
Gastos de venta (agencia y plusvalía)	7.000 + 1.500	8.500 €
Valor de transmisión	230.000 − 8.500	221.500 €
Ganancia patrimonial	221.500 − 134.918	86.582 €

Las cifras son un supuesto nuestro para ilustrar el cálculo; tu plusvalía y tus gastos serán otros.

Cuánto se paga: la base del ahorro

La ganancia tributa por tramos con la escala del ahorro (igual en todas las comunidades de régimen común):

Ganancia	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 a 50.000 €	21 %
De 50.000 a 200.000 €	23 %
De 200.000 a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

En el ejemplo: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 36.582 × 23 % = 18.793,86 € de IRPF. Sin las amortizaciones, la ganancia sería de 60.500 € y el impuesto de 12.795 €: casi 6.000 € de diferencia. No es dinero perdido: esas amortizaciones te ahorraron IRPF cada año, pero hay que preverlo.

Si tienes pérdidas en otras ventas del mismo año (acciones, fondos), se pueden compensar con esta ganancia dentro de la base del ahorro.

La plusvalía municipal

Se calcula sobre el valor catastral del suelo con dos métodos, y eliges el que te salga más barato:

• Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido el piso × tipo del ayuntamiento.
• Real: la ganancia real del suelo, por diferencia entre las escrituras de compra y venta.

Si vendes por menos de lo que compraste, no hay plusvalía, pero tienes que acreditarlo con las escrituras. El Real Decreto-ley 29/2026 fija nuevos coeficientes máximos del método objetivo que, según los resúmenes publicados, se aplican desde el 1 de diciembre de 2026; está pendiente de convalidación, así que compruébalo con tu ayuntamiento antes de firmar. Haz una estimación con la calculadora de plusvalía municipal.

Casos especiales que cambian la cuenta

• Piso heredado: el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones más sus gastos. Lo vimos en heredar o donar una casa.
• Comprado antes de 1995: pueden aplicarse los coeficientes de abatimiento a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite de 400.000 € de precio de venta acumulado en todas las ventas desde 2015 en las que los apliques.
• Fue tu vivienda habitual: la exención por reinversión y la de mayores de 65 años son solo para la vivienda habitual, no para un piso alquilado.
• Vendedor no residente: el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta.

Antes de poner el cartel

1. Reúne la escritura de compra y las facturas de impuestos, notaría, registro y reformas.
2. Suma las amortizaciones que declaraste cada año (están en tus declaraciones).
3. Calcula la plusvalía por los dos métodos.
4. Compara con seguir alquilando usando la calculadora vender o alquilar; lo hicimos con un caso en piso heredado en Madrid: ¿vender o alquilar?.
5. Reserva el dinero del IRPF: no se paga en la notaría, sino en la renta del año siguiente.

Los cambios de vivienda de este otoño, incluidos los de la plusvalía, los seguimos en nuevos decretos de vivienda 28 y 29/2026.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en los artículos 33 a 40 de la Ley 35/2006 del IRPF, la sentencia del Tribunal Supremo de 20/11/2025 (rec. 7361/2023) y el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. Las comunidades forales tienen su propia normativa. Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal.