Comprar un piso con inquilino dentro: qué pasa con el contrato

Comprar un piso que ya está alquilado tiene una ventaja enorme: cobras desde el primer mes, sin reformas, sin anuncios y sin elegir inquilino. También tiene una trampa: el inquilino viene con el piso, con su contrato, su renta y sus derechos. Si no lo revisas bien antes de firmar, puedes acabar con un alquiler que no es el que pensabas comprar.

Resumen en 20 segundos: al comprar, te subrogas en el contrato: lo heredas tal cual, con su renta y su duración. El inquilino no se va porque cambie el dueño y, si no renunció, tiene derecho de tanteo y retracto: 30 días para comprar el piso al mismo precio. Pide el contrato, los recibos y la fianza antes de dar la señal.

El contrato pasa al comprador

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es claro: quien compra una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el anterior propietario era una empresa. Da igual que el contrato esté inscrito o no en el Registro de la Propiedad.

Qué significa en la práctica:

• La renta es la que es. No la puedes subir porque haya cambiado el dueño; solo actualizarla en la fecha y con el índice que diga el contrato.
• La duración sigue corriendo. Si al inquilino le quedan tres años de prórroga obligatoria, te quedan a ti.
• Las cláusulas siguen vigentes: quién paga el IBI o la comunidad, si se admiten mascotas, las obras que se pactaron…

Si el contrato es más largo de cinco años (o siete), el comprador lo respeta entero, salvo que compre de buena fe confiando en el Registro (requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) y el contrato no esté inscrito. En ese caso solo tiene que aguantar hasta los cinco o siete años, y el vendedor indemniza al inquilino con una mensualidad por cada año que quedaba.

Las prórrogas de 5 o 7 años adicionales con indemnización, que cayeron el 2 de octubre, vuelven a estar sobre la mesa en el RDL 28/2026: solo entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026 si se convalida. Además, el RDL 29/2026 (ya en vigor) permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años. Te lo contamos en nuevos decretos de vivienda 28 y 29/2026.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

El artículo 25 de la LAU da al inquilino un derecho de adquisición preferente:

Para ti como comprador, el retracto es el gran riesgo: el inquilino podría quedarse el piso pagando lo mismo que tú. Por eso:

• Pide al vendedor la prueba de la notificación al inquilino (burofax o notarial) y su respuesta, o el plazo vencido.
• Comprueba si en el contrato el inquilino renunció al derecho (es válido pactarlo). Aun así, el vendedor debe avisarle de la venta con al menos 30 días de antelación.
• Para inscribir tu compra en el Registro de la Propiedad hay que justificar que se hicieron esas notificaciones.

No hay tanteo ni retracto cuando el piso se vende junto con todas las demás viviendas del edificio.

Lo que tienes que revisar antes de firmar

1. El contrato completo y sus anexos. Fecha de inicio, duración, prórrogas, renta, índice de actualización, garantías y causa de necesidad (si está).
2. Los recibos de los últimos 12 meses, o el extracto bancario donde se ve que paga. Un inquilino que ya va con retraso es un problema que compras tú.
3. La fianza y las garantías. Quién la tiene y dónde está depositada. Al terminar el contrato serás tú quien la devuelva, así que el vendedor te la entrega o la descontáis del precio. Repasa cómo funciona en la guía de la fianza.
4. Que no haya pleitos abiertos con el inquilino ni reclamaciones de obras.
5. Estado del piso. Pide verlo por dentro, con permiso del inquilino. Si no te dejan, ajusta el precio a ese riesgo.
6. Zona tensionada. Si el piso está en una, cuando el contrato termine y firmes uno nuevo la renta puede quedar limitada. Lo explicamos en zonas tensionadas.

¿Cuánto debería costar?

El precio de un piso con inquilino suele negociarse a la baja frente al mismo piso vacío, porque el comprador pierde flexibilidad: no puede entrar a vivir ni subir la renta a precio de mercado. Cuánto, depende de cuánto le quede al contrato y de si la renta está por debajo del mercado.

Una forma práctica de decidirlo es al revés: parte de la renta real que vas a cobrar y calcula el precio que te da la rentabilidad que buscas. Es justo lo que hace la calculadora del precio máximo de compra. Y no olvides sumar los impuestos y gastos de compra, que no cambian por estar alquilado.

Después de comprar

• Preséntate al inquilino por escrito con la escritura (o una nota simple) y los datos de la nueva cuenta. Si no sabe que el dueño ha cambiado y sigue pagando al anterior de buena fe, ese pago le vale.
• Cambia el titular del depósito de la fianza en tu comunidad autónoma y del seguro del hogar.
• Revisa el reparto de gastos: IBI, comunidad, tasa de basuras. Si tienes dudas sobre quién paga qué, mira quién paga el IBI y la comunidad.
• Apunta las fechas clave: aniversario del contrato (actualización de la renta) y fin de las prórrogas.

Si estás empezando, la guía para comprar un piso para alquilar te ayuda a encajar esta compra en tus números.

¿Estás en el otro lado y quieres vender tu piso con el inquilino dentro? Mira qué impuestos te tocan en vender un piso alquilado: IRPF y plusvalía.

Guía del comprador (PDF, 9,90 €). Con las trampas más habituales (como el alquiler simulado) y los anexos para comprobar un piso antes de firmar. Ver la guía.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en la LAU (Ley 29/1994) vigente. Cataluña y algunas comunidades tienen derechos de adquisición preferente adicionales para la Administración en zonas tensionadas. Antes de firmar, que un abogado o el notario revisen el contrato de alquiler.