Tips para comprar un piso y para alquilarlo: 12 consejos clave

Comprar un piso y alquilarlo parecen dos mundos distintos, pero se enlazan: lo que decides al comprar condiciona lo que ganas al alquilar, y los errores de un lado se pagan en el otro. Por eso reunimos en un solo artículo los 6 consejos que más dinero ahorran al comprar y los 6 que más sustos evitan al alquilar, con el mismo piso de ejemplo y números de octubre de 2026.

Resumen en 20 segundos: al comprar, calcula todo el dinero (no solo la entrada), que la cuota no pase del 35 % de tu sueldo y mira la rentabilidad neta. Al alquilar, filtra al inquilino, contrata un seguro de impago, pon todo por escrito y no olvides que Hacienda también te deja restar gastos.

El piso de ejemplo

Para que las cifras sean comparables usamos siempre el mismo caso, el del artículo de números reales para comprar y alquilar siendo joven:

Dato	Importe
Precio del piso (unos 75 m², ciudad grande)	180.000 €
Hipoteca (80 %, 30 años, 3,3 %)	144.000 € → cuota de 630,66 €
Entrada + impuesto (ITP 8 %, Aragón) + gastos	53.200 €
Alquiler	900 € al mes

Son supuestos orientativos: tu precio, tu comunidad y tu banco darán otros resultados, y por eso al final tienes las calculadoras.

6 consejos para comprar un piso

1. Calcula todo el dinero, no solo la entrada

La entrada (el 20 %) es solo la mitad del problema. El día de la firma también pagas el impuesto de compra (ITP en vivienda de segunda mano, que cambia por comunidad; IVA y AJD en obra nueva), la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Y conviene dejar un colchón para imprevistos y mudanza.

Concepto	Importe
Entrada (20 %)	36.000 €
ITP 8 %	14.400 €
Notaría, registro, gestoría y tasación	2.800 €
Total el día de la firma	53.200 €
Colchón recomendado	6.000 €
Ahorro necesario	59.200 € (el 33 % del precio)

Calcula el tuyo con la calculadora de impuestos y gastos de compra y repasa el detalle en impuestos y gastos al comprar un piso para alquilar.

2. La cuota, como máximo el 35 % de tu sueldo neto

Es la regla que suelen aplicar los bancos. Con una cuota de 631 €: 631 ÷ 0,35 ≈ 1.800 € netos al mes. Pasar de ahí no solo complica que te den la hipoteca; te deja sin margen cuando suba la luz, el seguro o el euríbor.

Y recuerda: el sueldo no suele ser el obstáculo, lo es el ahorro. Hay quien cobra lo suficiente y tarda años en juntar el 33 %.

3. Compara hipotecas con la FEIN y con calma

Pide la oferta vinculante (FEIN) a varios bancos y compáralos con el mismo criterio: tipo fijo, mixto o variable, productos vinculados (nómina, seguros, tarjeta) y lo que cuestan de verdad. Por ley tienes al menos 10 días antes de firmar ante notario. Con la ley hipotecaria de 2019 el banco paga la notaría, el registro, la gestoría de la hipoteca y el impuesto de actos jurídicos documentados de esa escritura; la tasación sí la pagas tú.

Simula la cuota y el cuadro de amortización con la calculadora de hipoteca.

4. Si es para alquilar, mira la rentabilidad neta, no la bruta

El anuncio dice «rentabilidad del 6 %». Es la bruta: 900 € × 12 ÷ 180.000 €. Tras restar IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y un par de meses vacíos, la neta baja a un 4,2 %. Y con la cuota de la hipoteca, el piso te deja unos 64 € al mes de cashflow. Es un negocio razonable, no un dinero fácil.

Haz estos números antes de ofertar, no después. La calculadora de rentabilidad te da la bruta, la neta y el cashflow, y la de precio máximo de compra te dice hasta cuánto pagar para llegar a la rentabilidad que buscas. Más en cashflow de un piso con hipoteca.

5. Pide la nota simple y las actas de la comunidad

Antes de dar la señal, pide al vendedor:

• La nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular real y si hay hipotecas, embargos u otras cargas.
• El certificado de deudas con la comunidad y las actas de las últimas juntas: el comprador responde con el propio piso de las cuotas impagadas del año en curso y del año natural anterior, y las actas te avisan de derramas aprobadas o de obras pendientes.
• Los recibos del IBI: una deuda de IBI pendiente puede reclamarse sobre el propio inmueble.
• La inspección técnica del edificio (ITE), cuando sea obligatoria en tu municipio por antigüedad, y el certificado energético.

Si el piso se vende con inquilino, revisa además el contrato: te subrogas en él durante cinco años (siete si el vendedor era una empresa) y el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Lo explicamos en comprar un piso con inquilino dentro.

6. Haz la prueba de estrés del tipo de interés

Un piso que se paga solo con un tipo del 3,3 % puede dejar de hacerlo si el euríbor sube. Con los mismos supuestos, el cashflow mensual cambia así:

Tipo de la hipoteca	Cashflow mensual
2,8 %	+103 €
3,3 % (caso base)	+64 €
3,8 %	+24 €
4,3 %	−18 €

Antes de firmar pregúntate: ¿aguanto la cuota si el piso está dos meses vacío y el tipo sube un punto? Si la respuesta es sí, compra con tranquilidad. Si no, busca un piso más barato o compra con otra persona.

6 consejos para alquilar tu piso sin sustos

7. Pon el precio con datos, no con deseo

Un alquiler demasiado alto deja el piso vacío y uno demasiado bajo te regala dinero cada mes. Compara con pisos parecidos de tu zona y mira si está declarada zona tensionada, porque en ese caso el precio de un contrato nuevo puede estar limitado. Te ayuda cómo fijar el precio del alquiler y repasar si tu municipio es zona tensionada.

8. Filtra al inquilino: nómina y el 35 %

Es el consejo que más dinero evita perder. Pide DNI, última nómina o contrato de trabajo y comprueba que el alquiler no supere el 35 % de sus ingresos netos. Con un alquiler de 900 €: 900 ÷ 0,35 ≈ 2.570 € netos al mes. Una buena sensación no sustituye a unos papeles. Tienes la lista completa en cómo elegir a un buen inquilino.

9. Contrata un seguro de impago

Seis meses sin cobrar un alquiler de 900 € son 5.400 € perdidos, más los gastos de un desahucio. Un seguro de impago cuesta entre 300 y 550 € al año y además es un gasto que restas en tu declaración. Es la compra más rentable que puedes hacer antes de dar las llaves: cómo funciona el seguro de impago.

10. Contrato por escrito y claro: IBI, comunidad y gastos

Tres reglas que se olvidan mucho:

• Los gastos de la inmobiliaria y de formalizar el contrato los paga siempre el propietario.
• El IBI y la comunidad solo los puede pagar el inquilino si está por escrito en el contrato y con el importe anual. Si no, son tuyos.
• La actualización de la renta solo se aplica si el contrato la recoge. En agosto de 2026 el IRAV fue del 2,47 %: un alquiler de 900 € subiría como máximo a unos 922 €. Tienes el paso a paso en cómo actualizar el alquiler cada año y puedes calcularlo con la calculadora de actualización de la renta.

Más detalle en quién paga el IBI y la comunidad.

11. Fianza, inventario y papeles del piso

• Fianza: una mensualidad, que debes depositar en el organismo de tu comunidad autónoma. Si no lo haces, te pueden multar. Al terminar, tienes un mes desde que te devuelven las llaves para devolverla. Puedes pedir hasta dos mensualidades más de garantía adicional. Consulta la guía de la fianza.
• Inventario con fotos y fecha, firmado por los dos: es lo que te permite descontar daños. Mira el inventario del piso de alquiler.
• Certificado energético en vigor para poder alquilar (las multas van de 300 a 6.000 €): certificado energético en el alquiler.
• Registro Único de Arrendamientos: anulado por el Supremo en 2026; siguen vigentes los registros autonómicos. Lo repasamos en registro único de arrendamientos.

12. Declara bien y resta lo que te corresponde

Alquilar tiene fiscalidad, y hacerla bien ahorra dinero:

• Puedes restar gastos como el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones o los intereses de la hipoteca: gastos deducibles del alquiler.
• Puedes amortizar el piso: un 3 % anual de la parte de construcción. En un piso de 165.000 €, con la mitad de construcción, son 2.475 € de gasto al año y, con la reducción del 50 % y un IRPF del 30 %, unos 370 € menos de impuesto cada año. Lo explicamos en amortización del piso de alquiler.
• Guarda todas las facturas cuatro años.

Tienes la guía completa en cómo declarar el alquiler en la renta paso a paso. Estima tu resultado con la calculadora de IRPF del alquiler.

Lo que une los dos lados

Si comparas los doce consejos, el patrón es el mismo: haz los números antes de decidir, pon lo importante por escrito y no confíes en las sensaciones. Quien compra sin calcular el ahorro total o el estrés del tipo se arrepiente al año. Quien alquila sin filtrar ni asegurar se arrepiente a los seis meses. Con el mismo piso, cambia solo la preparación.

Si estás empezando, sigue con la guía para comprar un piso para alquilar y con los números reales para comprar y alquilar siendo joven.

Guía del comprador (PDF, 9,90 €). Todos estos consejos ordenados en un plan paso a paso, con checklists, en 86 páginas. Ver la guía.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en la normativa estatal (LAU, ley hipotecaria de 2019 y normativa fiscal). Los impuestos de compra, los plazos de la fianza y las ayudas cambian según la comunidad autónoma, y los ejemplos son ilustrativos: dependen de tu banco y de tu situación. Antes de firmar, que un abogado, gestor o notario revise tu caso concreto.