Comprar un piso y alquilarlo siendo joven: números reales

Tienes un trabajo estable, quieres dejar de pagar un alquiler que no es tuyo y te preguntas cómo sería comprar un piso y alquilarlo para que lo pague otra persona. Antes de soñar con las rentas, conviene ver las cifras de verdad: cuánto tienes que cobrar, cuánto ahorrar y cuántos años puede llevarte. Aquí las tienes, con datos de octubre de 2026 y sin maquillar.

Resumen en 20 segundos: para un piso de 180.000 € con hipoteca del 80 % necesitas unos 59.000 € ahorrados y cobrar unos 1.800 € netos al mes. El alquiler (900 €) paga la cuota (631 €) y los gastos, y te sobran unos 64 € al mes. El cuello de botella no es el sueldo, es el ahorro: con 600 € al mes tardas unos 8 años.

Calcula tu propio plan

Cambia el precio, tu comunidad, el tipo de interés o el alquiler y mira al instante cuánto necesitas cobrar, cuánto ahorrar, cuánto pagas de reserva, arras y firma, cuánto te queda al mes y cuántos años tardas. Está rellena con el caso de este artículo (piso de 180.000 €): lo que viene después explica cada cifra.

El caso: un piso de 180.000 € en una ciudad grande

Usamos un ejemplo medio, sin lujos: un piso de unos 75 m² en una capital de provincia grande tipo Zaragoza. Con los precios de septiembre de 2026 (unos 2.350 € por metro cuadrado de venta y unos 12,3 € por metro cuadrado de alquiler), el piso cuesta 180.000 € y se alquila por unos 900 € al mes, una cifra prudente. Si vives en Madrid, Barcelona o Valencia, los precios de compra son mucho más altos y la rentabilidad baja: comprueba tu ciudad en nuestro mapa de rentabilidad del alquiler.

Supuestos de partida:

• Hipoteca del 80 % (144.000 €) a 30 años a tipo fijo del 3,3 %. El INE situaba el tipo medio de las hipotecas nuevas en el 2,96 % en junio, pero el euríbor ha subido desde entonces (3,247 % de media en septiembre), así que usamos un tipo algo más alto. Las mejores ofertas bonificadas rondan el 2,55–2,85 % si aceptas contratar nómina y seguros.
• ITP del 8 % (el general de Aragón; cambia según tu comunidad: mira la calculadora de gastos de compra).
• Notaría, registro, gestoría y tasación: unos 2.800 €.
• Gastos del piso: IBI 30 €/mes, comunidad 45 €, seguro 15 € y 40 € de reserva para mantenimiento.
• Un mes vacío al año.

Paso 1: cuánto dinero necesitas el día de la firma

El banco financia el 80 % del precio. Todo lo demás sale de tu bolsillo, incluidos los impuestos.

Concepto	Importe
Entrada (20 %)	36.000 €
ITP (8 %)	14.400 €
Notaría, registro, gestoría y tasación	2.800 €
Total el día de la firma	53.200 €
Colchón (averías, meses sin cobrar, primeras cuotas)	6.000 €
Ahorro objetivo	59.200 €

Es el 33 % del precio del piso. Y hay un matiz importante: el 80 % es la financiación habitual de una vivienda habitual. Si el banco te trata como inversor (compras solo para alquilar), lo normal es que financie el 70 % o menos. En ese caso la entrada es de 54.000 €, el ahorro objetivo sube a unos 77.200 € (el 43 % del precio) y la cuota baja a 552 €. Pregunta siempre a tu banco por escrito cuál es su política antes de buscar piso.

Paso 2: cuánto tienes que cobrar para que te den la hipoteca

La cuota de una hipoteca de 144.000 € a 30 años al 3,3 % es de 631 € al mes. Los bancos suelen exigir que todas tus cuotas (hipoteca, coche, préstamos) no pasen del 35 % de tus ingresos netos. Dividiendo 631 entre 0,35 salen unos 1.800 € netos al mes, con contrato estable y sin otras deudas; eso equivale, aproximadamente, a unos 27.000–28.000 € brutos al año.

Esta tabla te dice a qué piso puede aspirar cada sueldo (hipoteca al 80 %, 30 años, 3,3 %, cuota del 35 % del sueldo neto):

Sueldo neto mensual	Cuota máxima	Hipoteca máxima	Piso máximo	Ahorro necesario
1.500 €	525 €	≈ 120.000 €	≈ 150.000 €	≈ 50.800 €
1.800 €	630 €	≈ 144.000 €	≈ 180.000 €	≈ 59.200 €
2.000 €	700 €	≈ 160.000 €	≈ 200.000 €	≈ 64.700 €
2.400 €	840 €	≈ 192.000 €	≈ 240.000 €	≈ 75.900 €

El ahorro necesario incluye ITP del 8 %, gastos de 2.800 € y un colchón de 6.000 €.

Fíjate en lo que revela la tabla: con 1.800 € netos el banco ya puede darte la hipoteca. Lo que te falta son los 59.000 €.

Paso 3: lo que te queda cada mes

Ahora, el piso alquilado:

Cada mes	Importe
Alquiler (900 € con un mes vacío al año: 900 × 11 ÷ 12)	+825 €
IBI, comunidad y seguro	−90 €
Reserva de mantenimiento	−40 €
Cuota de la hipoteca	−631 €
Te queda (cashflow)	≈ +64 €

Son unos 770 € al año. Parece poco, y lo es si lo miras como un sueldo extra. Pero hay dos cosas más que no salen en la tabla:

1. Con cada cuota devuelves capital. El primer año, unos 2.860 € de lo que pagas no son gasto: son tu patrimonio (unos 238 € al mes).
2. El piso puede revalorizarse, aunque no hay ninguna garantía de que lo haga.

Sumando cashflow y capital devuelto, el primer año ganas unos 3.600 € sobre los 53.200 € que pusiste: un 6,8 %, antes de impuestos y sin contar la revalorización. La rentabilidad bruta del piso es del 6 % (10.800 € de renta anual entre 180.000 €) y la neta, del 4,2 %.

Qué pasa si las cosas salen peor

Con el mismo piso, cambia solo una variable cada vez:

Escenario	Cuota	Te queda al mes
Hipoteca fija al 2,8 % (con bonificaciones)	592 €	+103 €
Caso base: fija al 3,3 %	631 €	+64 €
Fija al 3,8 %	671 €	+24 €
Fija al 4,3 %	713 €	−18 €
Dos meses vacíos al año en vez de uno	631 €	−11 €
Alquilas por 850 € en lugar de 900 €	631 €	+19 €
Financiación del 70 % (inversor)	552 €	+143 €

Una hipoteca variable con el euríbor actual (3,25 %) y un diferencial de unos 0,8 puntos ronda el 4 %, y con ella el cashflow queda en torno a cero. Por eso el colchón de 6.000 € no es opcional.

¿Y los impuestos?

Lo que cobras de alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Con estos números, en los primeros años puedes descontar los intereses de la hipoteca (unos 4.700 € el primer año), el IBI, la comunidad, el seguro y la amortización del piso (3 % anual de la parte construida), así que el rendimiento neto sale cercano a cero y casi no pagarías IRPF al principio. Con los años los intereses bajan y el impuesto aparece. Haz tu simulación con la calculadora del IRPF del alquiler y repasa los gastos deducibles.

Paso 4: cuánto ahorrar cada mes y cuántos años tardas

El objetivo son 59.200 €. Esto es lo que tardas según lo que apartes cada mes (sin rendimiento, y suponiendo que lo guardas en una cuenta o depósito al 2,5 % anual antes de impuestos):

Ahorro al mes	Años sin rendimiento	Años con 2,5 %
300 €	16,4	13,8
400 €	12,3	10,8
600 €	8,2	7,5
800 €	6,2	5,7
1.000 €	4,9	4,7

¿Cuánto es realista apartar? Una regla razonable es ahorrar entre el 20 % y el 30 % del sueldo neto, y eso es lo que depende de tu sueldo:

Sueldo neto	Ahorro al 20 %	Años	Ahorro al 30 %	Años
1.500 €	300 €	16,4	450 €	11,0
1.800 €	360 €	13,7	540 €	9,1
2.200 €	440 €	11,2	660 €	7,5
2.700 €	540 €	9,1	810 €	6,1

La conclusión incómoda es esta: con un sueldo medio de entrada, entre 9 y 14 años para un piso de 180.000 € en solitario. Si quieres llegar en unos 6 años, necesitas ahorrar unos 800 € al mes, y eso exige cobrar unos 2.700 € netos o repartirlo entre dos personas. Cuanto antes empieces, más pesa el interés compuesto, pero no hace milagros.

Paso 5: cómo llegar antes sin hacer locuras

1. Compra más barato. No hay que empezar por el piso grande. Con el mismo método, un piso de 120.000 € alquilado a 700 € necesita unos 42.000 € ahorrados, una cuota de 420 € (basta con unos 1.200 € netos) y deja unos +121 € al mes. Con 600 € al mes de ahorro, son unos 6 años en lugar de 8.

	Piso de 120.000 €	Piso de 180.000 €
Ahorro objetivo	≈ 42.000 €	≈ 59.200 €
Cuota (80 %, 30 años, 3,3 %)	420 €	631 €
Sueldo neto mínimo	≈ 1.200 €	≈ 1.800 €
Alquiler	700 €	900 €
Te queda al mes	≈ +121 €	≈ +64 €

2. Comprad entre dos. Pareja, hermano o amigo: dos ahorros y dos sueldos llegan antes. Hazlo por escrito, con un pacto de copropietarios que diga quién paga qué y qué pasa si uno quiere vender, y recuerda que con una hipoteca conjunta el banco puede reclamar todo a cualquiera de los dos.

3. Compra tu vivienda habitual y alquila habitaciones. Si el piso va a ser tu casa, puedes acceder a ayudas pensadas para jóvenes y a más financiación, y el alquiler de habitaciones te ayuda a pagar la cuota. Lo explicamos con números en comprar un piso para alquilar siendo joven y en alquiler por habitaciones: guía completa.

4. Mientras ahorras, no estés parado. Automatiza una transferencia el día que cobras, lo primero que sale de la nómina. Y si puedes reducir tu propio alquiler (compartir piso, por ejemplo), pasar de ahorrar 400 € a 500 € al mes recorta el plazo de un objetivo de 59.000 € de 12,3 a 9,9 años.

Lo que casi nadie te cuenta

• El banco no te financia los impuestos. Los 17.200 € de ITP y gastos salen de tu bolsillo (el 9,6 % del precio).
• Que el banco te dé la hipoteca no significa que te convenga. Si tu cuota va justo al 35 % de tus ingresos, una subida de 1 punto del tipo te aprieta.
• Un impago o un piso vacío te cuesta más que todo el cashflow del año. Un seguro de impago cuesta una fracción de la renta y te da tranquilidad.
• Estos son números ilustrativos. Tu comunidad, tu banco y tu zona cambian el resultado.

Tu plan en 5 pasos

Puedes comprobar cada paso con la calculadora de arriba y con estas herramientas:

1. Calcula cuánto puedes pagar de cuota (35 % de tu sueldo neto) y qué piso máximo te corresponde: calculadora de precio máximo de compra.
2. Ponle número a tu ahorro objetivo con el cálculo de impuestos y gastos de compra de tu comunidad.
3. Prueba la cuota con distintos tipos y plazos en la calculadora de hipoteca.
4. Mira si el piso se paga solo con la calculadora de rentabilidad y entiende el cashflow en esta guía.
5. Pide estudio de hipoteca a dos o tres bancos, diciendo claramente si es vivienda habitual o inversión, y no compres hasta tener el colchón.

Si quieres seguir esta serie de números reales y los casos prácticos, apúntate a la newsletter y te avisamos cuando publiquemos el siguiente.

Datos: euríbor a 12 meses de septiembre de 2026 (3,247 %) y octubre provisional (3,313 %); tipo medio de las hipotecas nuevas en junio de 2026 (INE); precios de venta y alquiler de septiembre de 2026 (informes de idealista). Los ejemplos son ilustrativos: los tipos de interés, la financiación y los impuestos dependen de tu banco y tu comunidad. No es asesoramiento financiero; consulta con un profesional antes de firmar.