Piso como aval para comprar otro: doble garantía y riesgos

Tienes un piso pagado (o casi) y quieres comprar otro para alquilarlo, pero no tienes el 30–40 % que pide el banco a un inversor. La solución que te van a ofrecer es «poner tu piso de aval». Se puede hacer y funciona, pero cambia por completo los números y el riesgo de la operación. Te lo explicamos con un ejemplo real de cifras.

Resumen en 20 segundos: con la doble garantía hipotecaria el banco puede financiar hasta el 100 % del precio del piso nuevo porque hipoteca también el que ya tienes. Entras con mucho menos dinero, pero pagas más cuota y más intereses, el alquiler puede dejar de cubrir los gastos y, si dejas de pagar, el banco puede ir contra los dos pisos. Antes de firmar, negocia por escrito cuánto responde cada piso y cuándo liberarás el tuyo.

Primero: no es un «aval», es una doble garantía

En la calle se dice «poner el piso de aval», pero técnicamente un aval es una persona que se compromete a pagar si tú no pagas. Lo que hace el banco aquí es distinto: hipoteca los dos pisos con un mismo préstamo. Se llama hipoteca con doble garantía o garantía hipotecaria adicional.

Así funciona:

• Pides un solo préstamo para comprar el piso nuevo (B).
• Ese préstamo queda inscrito como hipoteca sobre el piso nuevo y sobre el que ya tienes (A).
• En la escritura se reparte la deuda: cada piso responde de una parte (la Ley Hipotecaria obliga a fijar cuánto responde cada finca cuando se hipotecan varias a la vez).
• Cuando la deuda baja lo suficiente, puedes pedir liberar el piso A y quedarte con una hipoteca normal sobre B.

Cuánto te puede financiar el banco

Cuando compras un piso que no va a ser tu vivienda habitual, el banco te trata como inversor y es más prudente que con una primera vivienda.

Situación	Lo que suele financiar el banco
Primera vivienda habitual	Hasta el 80 % del precio o la tasación (el menor)
Segunda vivienda o piso para alquilar	Entre el 60 % y el 70 %
Con doble garantía (piso pagado o casi)	Hasta el 100 % del precio, a veces algo de los gastos

La cuenta que hace el banco con la doble garantía es sumar el valor de tasación de los dos pisos y comprobar que la deuda total queda muy por debajo. Además, la cuota de todas tus deudas no debería pasar del 35 % de tus ingresos netos, contando la nueva hipoteca. El alquiler que vas a cobrar ayuda, pero los bancos solo suelen computar una parte.

Ojo con el momento: el euríbor cerró septiembre de 2026 en el 3,247 %, el nivel más alto en dos años. Haz las cuentas con un tipo de interés actual, no con el que te contó un amigo que firmó en 2021.

Ejemplo con números: piso pagado + piso nuevo para alquilar

Tienes el piso A pagado, tasado en 160.000 €. Quieres comprar el piso B por 120.000 € y alquilarlo a 750 €/mes. Hipoteca a 25 años al 3,5 % fijo. Comparamos la hipoteca normal de inversor (70 %) con la doble garantía (100 %).

Lo que pones de tu bolsillo	Hipoteca normal (70 %)	Doble garantía (100 %)
Entrada	36.000 €	0 €
ITP (8 %, ejemplo: depende de tu comunidad)	9.600 €	9.600 €
Notaría y registro de la compra, gestoría	1.500 €	1.500 €
Tasación (una o dos)	400 €	800 €
Total que necesitas	47.500 €	11.900 €

Cada mes	Hipoteca normal (84.000 €)	Doble garantía (120.000 €)
Alquiler	+750 €	+750 €
Medio mes vacío al año (prorrateado)	−31 €	−31 €
IBI, comunidad, seguros y mantenimiento	−130 €	−130 €
Cuota de la hipoteca	−421 €	−601 €
Te queda antes de impuestos	≈ +168 €	≈ −12 €
Intereses totales en 25 años	≈ 42.200 €	≈ 60.200 €

Qué te dice esta tabla:

• La doble garantía te deja comprar con 36.000 € menos. Esa es su gran ventaja.
• A cambio, el piso deja de pagarse solo: con 750 € de alquiler, cada mes pones unos euros de tu bolsillo. Un mes sin inquilino o una avería grande y ese agujero crece.
• Pagas unos 18.000 € más de intereses en la vida del préstamo.
• Si el tipo sube al 4,5 % (hipoteca variable), la cuota de 120.000 € pasa a unos 667 €.

Prueba tus cifras en la calculadora de hipoteca y en la de gastos de compra por comunidad. Y revisa cómo leer el resultado en nuestra guía del cashflow de un piso con hipoteca.

Cuánto cuesta montar la doble garantía

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019), el reparto de gastos de la hipoteca está claro. La doble garantía no lo cambia, pero hay una tasación más.

Gasto	Quién lo paga
Notaría de la escritura de hipoteca	El banco
Registro de la hipoteca (en los dos pisos)	El banco
Gestoría de la hipoteca	El banco
Impuesto de AJD de la hipoteca	El banco
Tasación de los dos pisos	Tú (unos 300–500 € cada una, orientativo)
Copias de la escritura que pidas	Tú
ITP, notaría y registro de la compraventa	Tú

Y cuando en el futuro liberes el piso A, la cancelación parcial de la hipoteca sobre ese piso (notaría y registro) normalmente la pagas tú. Pregunta el coste antes de firmar.

El gran riesgo: los dos pisos responden

Este es el punto que más se pasa por alto. Si un día no puedes pagar la hipoteca, el banco puede ejecutar los dos pisos, cada uno hasta la cantidad de la que responde según la escritura (más intereses y costas).

Piénsalo con tu situación real:

• ¿El piso A es tu casa? Entonces estás poniendo en juego tu vivienda para comprar una inversión. Es la decisión más importante de todo el artículo.
• ¿El piso B depende de que esté alquilado para pagarse? Con el 100 % financiado, casi seguro que sí. Un inquilino que no paga te deja pagando la cuota entera durante meses. Por eso, con doble garantía, el seguro de impago pasa de recomendable a casi obligatorio.
• Ten un colchón de al menos 6 cuotas de hipoteca más 3.000–5.000 € para averías antes de firmar.

Cómo liberar tu piso antes de tiempo

La doble garantía no tiene por qué durar 25 años. Lo que decide cuándo recuperas tu piso libre de cargas es lo que firmes:

1. Pide que la escritura reparta la responsabilidad de forma clara. Por ejemplo: el piso B responde de 84.000 € y el piso A, de 36.000 €.
2. Pide una cláusula de liberación: que el banco cancele la hipoteca sobre el piso A cuando la deuda baje a un porcentaje del valor del piso B (por ejemplo, el 70 %) o cuando amortices la parte que corresponde al piso A. Por ley, si está fijado cuánto responde cada finca y pagas esa parte, puedes pedir la cancelación de esa garantía. Sin una cláusula clara, el banco puede ponértelo difícil si los precios han bajado.
3. Calcula cuándo llegarás. En el ejemplo, pagando la cuota normal, la deuda baja de 120.000 a unos 84.000 € en 10 años. Si amortizas por adelantado 36.000 € (una herencia, un bonus, la venta de otro bien), puedes liberar el piso A mucho antes.
4. Mira la comisión por amortizar antes. Con la Ley 5/2019, en hipotecas a tipo fijo es como máximo del 2 % los 10 primeros años y del 1,5 % después; en variables, del 0,25 % los 3 primeros años o del 0,15 % los 5 primeros (según lo pactado) y después nada.

Variante: el piso de tus padres como garantía

Es muy habitual que la garantía extra no sea un piso tuyo, sino el de tus padres. Ellos firman como hipotecantes no deudores: no deben el dinero, pero su piso responde si tú no pagas.

Antes de pedírselo, ten en cuenta:

• Arriesgan su vivienda por una inversión que no es suya. Hablad abiertamente de qué pasaría si el piso estuviera seis meses sin alquilar.
• Deben recibir la misma información precontractual y pasar también por el notario antes de firmar.
• Negociad desde el primer día la cláusula para liberar su piso y una fecha objetivo para hacerlo.

Alternativas a la doble garantía

Opción	Cómo funciona	A favor	En contra
Hipoteca normal + más ahorro	Financias el 60–70 % y pones el resto	Riesgo limitado al piso nuevo; el alquiler suele cubrir la cuota	Necesitas 35–40 % del precio
Préstamo hipotecario sobre el piso pagado	Hipotecas el piso A para sacar dinero y compras B al contado o con otra hipoteca	Puedes negociar con otro banco	En la práctica, el mismo riesgo sobre tu piso; menos bancos lo dan para invertir
Vender el piso A	Usas lo que saques para comprar el nuevo	Sin deuda o con muy poca	Pierdes el primer piso y pagas IRPF por la ganancia
Un piso más barato	Ajustas el precio a tu ahorro	Sin poner en juego otro piso	Quizá en otra ciudad o zona: mira la rentabilidad por ciudades
Aval ICO para jóvenes	El Estado avala parte de la hipoteca	Hasta el 100 % del precio	Solo para tu vivienda habitual: no sirve para comprar para alquilar

Si estás empezando, lee también cómo comprar un piso para alquilar paso a paso y los impuestos y gastos de la compra.

Los intereses te ayudan en la Renta

Si alquilas el piso B como vivienda, los intereses de la hipoteca que usaste para comprarlo son gasto deducible del alquiler en el IRPF, junto con las reparaciones (con el límite de los ingresos del alquiler; lo que sobre se puede aplicar en los 4 años siguientes). Que la garantía sea también tu otro piso no cambia nada: lo que cuenta es que el préstamo se usó para comprar el piso alquilado. Guarda la escritura y los cuadros de amortización.

En el ejemplo, el primer año pagas unos 4.100 € de intereses: con la amortización del piso, es probable que tu alquiler apenas tribute. Lo vemos con detalle en gastos deducibles del alquiler.

Checklist antes de firmar

• Has hecho los números con el tipo de interés actual y con un mes vacío al año.
• La cuota de todas tus deudas no pasa del 35 % de tus ingresos sin contar el alquiler.
• La escritura reparte la responsabilidad entre los dos pisos.
• Hay una cláusula de liberación del primer piso, con condiciones claras.
• Sabes cuánto cuesta amortizar antes y cancelar la garantía.
• Tienes un colchón de 6 cuotas + averías y, mejor, un seguro de impago.
• Has comparado al menos dos bancos (o un bróker hipotecario) y tienes la oferta vinculante (FEIN) por escrito.

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¿Has usado tu piso como garantía o te lo están ofreciendo? Cuéntanos tu caso en el consultorio del casero: otros caseros y nuestro equipo te responden.

Información general y orientativa a octubre de 2026. No es asesoramiento financiero ni legal: antes de firmar, revisa la oferta con tu banco, un notario o un asesor independiente.