Caso práctico: piso heredado en Madrid, ¿vender o alquilar?
Heredas un piso de 70 m² en Madrid sin hipoteca. Comparamos venderlo hoy e invertir el dinero con alquilarlo 10 años, con IRPF incluido.
Por Equipo Casero Rentable · · Actualizado el · 3 min de lectura
Caso práctico ilustrativo. Usamos precios medios de mercado (idealista, agosto de 2026) y supuestos razonables, no los datos de una persona concreta. Haz tus números en la calculadora de vender o alquilar.
La situación: heredas un piso de 70 m² en Madrid, sin hipoteca. En la herencia se valoró en 380.000 €. Hoy podrías venderlo por unos 453.000 € (6.471 €/m²) o alquilarlo por unos 1.630 € al mes (23,3 €/m²). ¿Qué te deja más dinero dentro de 10 años?
Opción A: vender hoy
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 453.000 € |
| Gastos de venta (5 %: inmobiliaria, plusvalía municipal…) | −22.650 € |
| Ganancia sobre el valor de la herencia | 50.350 € |
| IRPF de la ganancia (base del ahorro) | −10.461 € |
| Te queda hoy | ≈ 419.900 € |
Si inviertes ese dinero al 3,5 % neto anual, dentro de 10 años tendrías unos 592.300 €.
En una herencia, el “precio de compra” para el IRPF es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones (más los gastos e impuestos pagados). Si la herencia se declaró por un valor bajo, la ganancia al vender será mayor. Calcula también la plusvalía municipal.
Opción B: alquilar 10 años y vender después
Supuestos: renta de 1.631 € al mes con medio mes vacío al año, 2.600 € de gastos anuales, amortización deducible de 6.840 € al año, reducción del 50 % en el IRPF, tipo marginal del 37 %, el dinero que sobra cada año se invierte también al 3,5 %, y el piso se revaloriza un 2 % al año.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Lo que queda cada mes tras gastos e IRPF (año 1) | ≈ 1.200 € |
| Ahorro acumulado e invertido en 10 años | ≈ 169.300 € |
| Valor del piso en 10 años (+2 %/año) | ≈ 552.200 € |
| Venta neta − IRPF de la ganancia | ≈ 476.200 € |
| Patrimonio final | ≈ 645.500 € |
Alquilar gana por unos 53.000 €… con estos supuestos.
El matiz que lo cambia todo
Si el piso no se revaloriza en estos 10 años, el resultado se da la vuelta: vender hoy ganaría por unos 19.000 €. Es decir, la decisión depende sobre todo de lo que creas que va a pasar con el precio de la vivienda en Madrid, y de la rentabilidad que consigas con el dinero.
Hay otros factores que no salen en la tabla:
- Tiempo y riesgo: alquilar exige gestión y conlleva riesgo de impago o de reformas.
- Liquidez: el dinero invertido está disponible; el piso, no.
- Normativa: las subidas de renta están limitadas (IRAV) y los contratos tienen prórrogas obligatorias; además, desde el 8 de octubre de 2026 rige un tope del 2 % a las actualizaciones y una prórroga extraordinaria de hasta 2 años (RDL 29/2026, pendiente de convalidación). Madrid no es zona tensionada a día de hoy (ver datos de Madrid).
Lo que aprendemos
- Compara siempre el patrimonio final de las dos opciones en la misma fecha, no la renta mensual contra el precio de venta.
- Prueba varios escenarios de revalorización: es la variable que más pesa.
- En pisos heredados, revisa el valor de la herencia antes de vender: determina el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor vender o alquilar un piso heredado en Madrid?
Con los supuestos del caso, alquilar 10 años y vender después gana por unos 53.000 € (patrimonio final de unos 645.500 € frente a 592.300 € si vendes hoy e inviertes).
¿Qué pasa si el piso no se revaloriza?
El resultado se da la vuelta: vender hoy ganaría por unos 19.000 €. La revalorización es la variable que más pesa en la decisión.
¿Qué precio de compra se usa para el IRPF en una herencia?
El valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos pagados. Si la herencia se declaró por un valor bajo, la ganancia al vender será mayor.
¿Es un caso real?
No. Es un caso ilustrativo con precios medios de mercado de agosto de 2026 y supuestos razonables, no los datos de una persona concreta.
Fuentes y normativa
Estas son las fuentes oficiales en las que nos basamos. Contrastamos las cifras y las normas con ellas antes de publicar y revisamos el artículo cuando cambian. Si ves algún error, escríbenos a contacto y lo corregimos.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) · BOE, texto consolidado
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