Comunidad de Madrid · Datos de agosto de 2026
Precio del alquiler en Madrid
Alquilar una vivienda en Madrid cuesta de media 23,3 €/m² al mes, un 114 % más que la capital de provincia típica. Es la 1.ª capital más cara de 51.
Alquiler medio
23,3 €/m²
+5,1 % en un año
Precio de compra
6.471 €/m²
+2,2 % en un año
Rentabilidad bruta
4,3 %
Puesto 48 de 51 capitales
Zona tensionada
No
Sin declaración a día de hoy
Madrid es la capital donde más cuesta alquilar en España y una de las que más gente mueve cada año: trabajadores que llegan por un empleo, estudiantes, profesionales extranjeros y familias que no pueden comprar. Esa demanda constante explica por qué un piso bien puesto se alquila rápido, pero también por qué la cifra media de la ciudad esconde diferencias enormes entre un distrito y otro.
Por eso, antes de mirar la media (23,4 €/m² en septiembre de 2026, un 4,8 % más que un año antes), conviene decidir en qué distrito te interesa invertir o alquilar. Entre el más caro y el más barato hay más de 11 €/m² de diferencia, que en un piso de 70 m² son casi 800 € al mes.
Precio del alquiler por distritos de Madrid
Precio medio de oferta por distrito, de mayor a menor, y lo que supone en un piso de 70 m²:
| Distrito | €/m² al mes | Piso de 70 m² | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 28,5 | 1.995 € | – |
| Centro | 26,1 | 1.827 € | – |
| Chamberí | 26,0 | 1.820 € | – |
| Retiro | 24,0 | 1.680 € | – |
| Chamartín | 23,7 | 1.659 € | – |
| Tetuán | 22,9 | 1.603 € | – |
| Arganzuela | 22,4 | 1.568 € | – |
| Moncloa-Aravaca | 21,8 | 1.526 € | – |
| Ciudad Lineal | 20,1 | 1.407 € | – |
| Usera | 19,9 | 1.393 € | – |
| Hortaleza | 19,5 | 1.365 € | – |
| Latina | 19,5 | 1.365 € | – |
| Carabanchel | 19,3 | 1.351 € | +10,4 % |
| Puente de Vallecas | 19,1 | 1.337 € | – |
| Fuencarral-El Pardo | 18,9 | 1.323 € | – |
| Villaverde | 18,2 | 1.274 € | +14,5 % |
| Moratalaz | 17,6 | 1.232 € | – |
| San Blas-Canillejas | 17,6 | 1.232 € | – |
| Vicálvaro | 17,2 | 1.204 € | +10,4 % |
| Villa de Vallecas | 17,2 | 1.204 € | – |
| Barajas | 17,2 | 1.204 € | – |
Fuente: idealista (precio medio de oferta), septiembre de 2026. La variación anual solo se indica en las zonas donde la hemos podido contrastar.
El centro y el eje norte marcan el techo
Salamanca (28,5 €/m²), Centro (26,1) y Chamberí (26,0) lideran los precios. Un piso de 70 m² en Salamanca se pide por unos 1.995 € al mes. Son zonas con demanda muy sólida y poco vacío, pero con precios de compra que se llevan buena parte de la rentabilidad.
La periferia sube más rápido
Los mayores aumentos interanuales no están en el centro: Villaverde (+14,5 %), Carabanchel (+10,4 %) y Vicálvaro (+10,4 %) crecen por encima de la media de la ciudad (+4,8 %). Los inquilinos que no llegan al centro se desplazan hacia estos distritos y empujan los precios.
Los distritos más asequibles
Barajas, Vicálvaro y Villa de Vallecas están en 17,2 €/m², seguidos de San Blas-Canillejas y Moratalaz (17,6). Un piso de 70 m² ronda aquí los 1.200 € al mes. Suelen tener un perfil de inquilino más estable y compras más baratas, algo a tener en cuenta si buscas rentabilidad.
Consejos para caseros en Madrid
No es zona tensionada, pero puede cambiar
A día de hoy Madrid no está declarada zona de mercado residencial tensionado y el gobierno de la Comunidad se ha mostrado contrario a hacerlo, así que la renta de un contrato nuevo es libre. Es un tema político vivo: revisa el estado actual antes de firmar y repasa cómo te afectaría en zonas tensionadas: qué cambia para el casero.
Calcula bien el esfuerzo del inquilino
Con la media de la ciudad (≈ 1.630 € al mes por un piso de 70 m²), la regla del 30–35 % de los ingresos netos exige unos 4.700–5.400 € netos al mes. En un distrito como Salamanca (≈ 1.995 €) subiría a 5.700–6.650 €, y en Barajas (≈ 1.200 €) bajaría a 3.400–4.000 €. Cuanto más caro el distrito, más importante es pedir garantías: mira cómo elegir un buen inquilino y el seguro de impago.
Impuestos de compra en la Comunidad de Madrid
El ITP de vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid es del 6 %, de los más bajos del país. Para saber el total de gastos de tu compra usa la calculadora de gastos de compra y repasa todos los costes en impuestos y gastos al comprar un piso para alquilar.
Valora las habitaciones en pisos grandes
En una ciudad con tanta demanda de estudiantes y trabajadores que comparten piso, alquilar por habitaciones puede mejorar los ingresos de un piso grande, con más gestión y más rotación. Compara los dos modelos con la calculadora de habitaciones o piso completo y lee la guía del alquiler por habitaciones.
Cuánto cuesta alquilar un piso en Madrid
Con el precio medio de oferta, esto es lo que se pide al mes según el tamaño:
| Superficie | Alquiler al mes | Al año |
|---|---|---|
| Piso de 50 m² | 1.165 € | 13.980 € |
| Piso de 70 m² | 1.631 € | 19.572 € |
| Piso de 90 m² | 2.097 € | 25.164 € |
Son precios medios de toda la ciudad: el barrio, el estado del piso, si está amueblado o tiene ascensor cambian mucho la cifra. Para fijar el precio de tu piso, compara con anuncios parecidos como explicamos en cómo calcular el precio de alquiler.
Madrid no es zona tensionada
A agosto de 2026, Madrid no está declarada zona de mercado residencial tensionado, así que puedes fijar libremente la renta de un contrato nuevo. Las actualizaciones anuales de los contratos vigentes siguen sus propios límites (el IRAV en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023). Más información en zonas tensionadas: qué son y dónde hay y en el mapa de zonas tensionadas.
Rentabilidad del alquiler en Madrid: ¿compensa comprar para alquilar?
Un ejemplo con un piso de 70 m² a precio medio:
| Precio de compra (6.471 €/m²) | 453.000 € |
| ITP (6 % en Comunidad de Madrid) | 27.180 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | ≈ 2.500 € |
| Alquiler mensual (23,3 €/m²) | 1.631 € |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío, ≈ 20 %) | 3.914 € |
| Rentabilidad bruta / neta orientativa | 4,3 % / 3,2 % |
|---|
Haz las cuentas con tu piso en la calculadora de rentabilidad y calcula los impuestos exactos con la calculadora de gastos de compra. Si piensas alquilar por habitaciones, compara con la calculadora de habitaciones o piso completo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Madrid?
El precio medio de oferta es de 23,3 €/m² al mes (agosto de 2026). Un piso de 70 m² sale por unos 1.631 € al mes y uno de 90 m², por unos 2.097 €.
¿Madrid es zona tensionada?
No, a agosto de 2026 Madrid no está declarada zona de mercado residencial tensionado, así que no se aplican los límites de renta de esas zonas a los contratos nuevos.
¿Es rentable comprar para alquilar en Madrid?
Con los precios medios, la rentabilidad bruta ronda el 4,3 % (puesto 48 de 51 capitales). Descontando impuestos de compra y gastos, la neta orientativa queda cerca del 3,2 %. Depende mucho del barrio y del precio de compra.
¿Cuál es el distrito más caro para alquilar en Madrid?
Según el precio medio de oferta de septiembre de 2026, Salamanca (28,5 €/m²), seguido de Centro (26,1 €/m²) y Chamberí (26,0 €/m²).
¿Cuál es el distrito más barato para alquilar en Madrid?
Barajas, Vicálvaro y Villa de Vallecas, con 17,2 €/m² de media en septiembre de 2026. Les siguen San Blas-Canillejas y Moratalaz, con 17,6 €/m².
¿Qué distritos de Madrid han subido más el alquiler en un año?
Los que más suben son periféricos: Villaverde (+14,5 %), Carabanchel (+10,4 %) y Vicálvaro (+10,4 %), por encima del +4,8 % del conjunto de la ciudad.
¿Qué ingresos necesita un inquilino para alquilar un piso en Madrid?
Una referencia habitual es que la renta no supere el 30–35 % de los ingresos netos. Para un piso de 70 m² a precio medio (≈ 1.630 € al mes) eso supone unos 4.700–5.400 € netos al mes; depende del distrito y de si hay avalista o seguro.
Cómo calculamos estas cifras
Partimos de precios medios de oferta (lo que piden los anuncios, no lo que se firma en el contrato) para Madrid. La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre el precio de compra. La neta orientativa resta el impuesto de transmisiones de Comunidad de Madrid, unos 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación, y un 20 % de la renta anual para IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío. Es una media de toda la ciudad: con el piso y el barrio concretos el resultado cambia, por eso conviene usar las calculadoras con tus datos.
Fuente: idealista (precio medio de oferta), agosto de 2026. Precios medios de oferta, orientativos. Zonas tensionadas según las declaraciones publicadas en el BOE. Actualizamos estos datos periódicamente.
Las capitales más caras para alquilar
- Barcelona20,2 €/m²
- Palma19,3 €/m²
- San Sebastián18,1 €/m²
- Málaga16,5 €/m²
- Valencia16,3 €/m²
- Bilbao15,7 €/m²