Andalucía · Datos de agosto de 2026
Precio del alquiler en Málaga
Alquilar una vivienda en Málaga cuesta de media 16,5 €/m² al mes, un 51 % más que la capital de provincia típica. Es la 5.ª capital más cara de 51.
Alquiler medio
16,5 €/m²
+2,8 % en un año
Precio de compra
3.938 €/m²
+5,1 % en un año
Rentabilidad bruta
5,0 %
Puesto 38 de 51 capitales
Zona tensionada
No
Sin declaración a día de hoy
Málaga combina una demanda muy fuerte (trabajadores y profesionales que llegan de fuera, estudiantes y turismo) con una oferta de pisos limitada, y eso se nota en el precio: 16,5 €/m² de media en septiembre de 2026, un 3,9 % más que un año antes. Es la ciudad andaluza más cara para alquilar.
Pero las diferencias entre distritos son grandes y algunos datos se mueven mucho de un mes a otro, porque en zonas con poca oferta unos pocos anuncios cambian la media. Conviene mirar la tendencia y no solo la cifra del mes.
Precio del alquiler por distritos de Málaga
Precio medio de oferta por distrito, de mayor a menor, lo que supone en un piso de 70 m² y cómo ha cambiado en un año:
| Distrito | €/m² al mes | Piso de 70 m² | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Martiricos-La Roca | 20,6 | 1.442 € | -12,8 % |
| Este | 17,9 | 1.253 € | +5,8 % |
| Centro | 17,5 | 1.225 € | +5,0 % |
| Carretera de Cádiz | 17,1 | 1.197 € | +8,4 % |
| Puerto de la Torre | 15,3 | 1.071 € | +9,5 % |
| Cruz de Humilladero | 15,2 | 1.064 € | +3,9 % |
| Bailén-Miraflores | 15,0 | 1.050 € | -0,5 % |
| Teatinos | 14,5 | 1.015 € | +4,1 % |
| Churriana | 14,2 | 994 € | -1,7 % |
| Ciudad Jardín | 13,0 | 910 € | -13,2 % |
Fuente: idealista (precio medio de oferta), septiembre de 2026.
Un distrito que lidera el precio, pero cae
Martiricos-La Roca tiene el alquiler más alto (20,6 €/m²) y, a la vez, ha caído un 12,8 % en un año. Es un ejemplo de distrito con poca oferta donde la media se mueve mucho. Los distritos Este (17,9 €/m²) y Centro (17,5 €/m²) son los más caros con subidas más estables (+5,8 % y +5,0 %).
Donde más sube el alquiler
Puerto de la Torre (+9,5 %) y Carretera de Cádiz (+8,4 %) son los que más suben, por encima de la media de la ciudad (+3,9 %). Los demás distritos que suben lo hacen entre el +3,9 % y el +5,8 %.
Distritos que bajan
Cuatro distritos son hoy más baratos que hace un año: Ciudad Jardín (−13,2 %, la zona más barata con 13,0 €/m²), Martiricos-La Roca (−12,8 %), Churriana (−1,7 %) y Bailén-Miraflores (−0,5 %). Un piso de 70 m² va de unos 910 € en Ciudad Jardín a 1.442 € en Martiricos-La Roca.
Consejos para caseros en Málaga
No es zona tensionada
A día de hoy Málaga no figura entre las zonas de mercado residencial tensionado declaradas (listado de septiembre de 2026), así que la renta de un contrato nuevo es libre. Es un asunto político vivo, por lo que conviene comprobar el estado antes de firmar. Lo explicamos en zonas tensionadas: qué cambia para el casero.
Calcula el esfuerzo del inquilino
Con la media de la ciudad (≈ 1.155 € al mes por un piso de 70 m²), la regla del 30–35 % de los ingresos netos exige unos 3.300–3.800 € netos al mes. En el distrito Este (≈ 1.253 €) subiría a 3.600–4.200 €, y en Ciudad Jardín (≈ 910 €) bajaría a 2.600–3.000 €. Pide garantías según el caso: cómo elegir un buen inquilino y seguro de impago.
Impuestos de compra
El ITP de una vivienda de segunda mano en Andalucía es del 7 %. Calcula tu caso con la calculadora de gastos de compra y repasa todos los costes en impuestos y gastos al comprar un piso para alquilar.
Temporada y turístico: revisa la normativa
En Málaga hay una enorme presión de alquiler turístico y de estancias cortas, con reglas distintas a las de la vivienda habitual. Empieza por el Registro Único de Arrendamientos y consulta la normativa municipal y autonómica antes de dedicar un piso a estas fórmulas.
Valora el alquiler por habitaciones
Con tanta población que comparte piso, alquilar un piso grande por habitaciones puede mejorar los ingresos, a cambio de más gestión y más rotación. Compara los dos modelos con la calculadora de habitaciones o piso completo y lee la guía del alquiler por habitaciones.
Cuánto cuesta alquilar un piso en Málaga
Con el precio medio de oferta, esto es lo que se pide al mes según el tamaño:
| Superficie | Alquiler al mes | Al año |
|---|---|---|
| Piso de 50 m² | 825 € | 9.900 € |
| Piso de 70 m² | 1.155 € | 13.860 € |
| Piso de 90 m² | 1.485 € | 17.820 € |
Son precios medios de toda la ciudad: el barrio, el estado del piso, si está amueblado o tiene ascensor cambian mucho la cifra. Para fijar el precio de tu piso, compara con anuncios parecidos como explicamos en cómo calcular el precio de alquiler.
Málaga no es zona tensionada
A agosto de 2026, Málaga no está declarada zona de mercado residencial tensionado, así que puedes fijar libremente la renta de un contrato nuevo. Las actualizaciones anuales de los contratos vigentes siguen sus propios límites (el IRAV en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023). Más información en zonas tensionadas: qué son y dónde hay y en el mapa de zonas tensionadas.
Rentabilidad del alquiler en Málaga: ¿compensa comprar para alquilar?
Un ejemplo con un piso de 70 m² a precio medio:
| Precio de compra (3.938 €/m²) | 276.000 € |
| ITP (7 % en Andalucía) | 19.320 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | ≈ 2.500 € |
| Alquiler mensual (16,5 €/m²) | 1.155 € |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío, ≈ 20 %) | 2.772 € |
| Rentabilidad bruta / neta orientativa | 5,0 % / 3,7 % |
|---|
Haz las cuentas con tu piso en la calculadora de rentabilidad y calcula los impuestos exactos con la calculadora de gastos de compra. Si piensas alquilar por habitaciones, compara con la calculadora de habitaciones o piso completo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Málaga?
El precio medio de oferta es de 16,5 €/m² al mes (agosto de 2026). Un piso de 70 m² sale por unos 1.155 € al mes y uno de 90 m², por unos 1.485 €.
¿Málaga es zona tensionada?
No, a agosto de 2026 Málaga no está declarada zona de mercado residencial tensionado, así que no se aplican los límites de renta de esas zonas a los contratos nuevos.
¿Es rentable comprar para alquilar en Málaga?
Con los precios medios, la rentabilidad bruta ronda el 5,0 % (puesto 38 de 51 capitales). Descontando impuestos de compra y gastos, la neta orientativa queda cerca del 3,7 %. Depende mucho del barrio y del precio de compra.
¿Cuál es el distrito más caro para alquilar en Málaga?
Martiricos-La Roca, con 20,6 €/m² en septiembre de 2026, seguido del distrito Este (17,9 €/m²) y del Centro (17,5 €/m²). Es un distrito con poca oferta, así que su cifra varía mucho.
¿Cuál es el distrito más barato para alquilar en Málaga?
Ciudad Jardín, con 13,0 €/m², seguido de Churriana (14,2 €/m²) y Teatinos (14,5 €/m²).
¿Qué distritos de Málaga han subido más el alquiler en un año?
Puerto de la Torre (+9,5 %) y Carretera de Cádiz (+8,4 %), por encima del +3,9 % del conjunto de la ciudad. Otros, como Ciudad Jardín (−13,2 %) o Martiricos-La Roca (−12,8 %), han bajado.
¿Qué ingresos necesita un inquilino para alquilar un piso en Málaga?
Una referencia habitual es que la renta no supere el 30–35 % de los ingresos netos. Para un piso de 70 m² a precio medio (≈ 1.155 € al mes) eso supone unos 3.300–3.800 € netos al mes; depende de la zona y de si hay avalista o seguro.
Cómo calculamos estas cifras
Partimos de precios medios de oferta (lo que piden los anuncios, no lo que se firma en el contrato) para Málaga. La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre el precio de compra. La neta orientativa resta el impuesto de transmisiones de Andalucía, unos 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación, y un 20 % de la renta anual para IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío. Es una media de toda la ciudad: con el piso y el barrio concretos el resultado cambia, por eso conviene usar las calculadoras con tus datos.
Fuente: idealista (precio medio de oferta), agosto de 2026. Precios medios de oferta, orientativos. Zonas tensionadas según las declaraciones publicadas en el BOE. Actualizamos estos datos periódicamente.
Otras capitales de Andalucía
Las capitales más caras para alquilar
- Madrid23,3 €/m²
- Barcelona20,2 €/m²
- Palma19,3 €/m²
- San Sebastián18,1 €/m²
- Valencia16,3 €/m²
- Bilbao15,7 €/m²