País Vasco · Datos de agosto de 2026
Precio del alquiler en San Sebastián
Alquilar una vivienda en San Sebastián cuesta de media 18,1 €/m² al mes, un 66 % más que la capital de provincia típica. Es la 4.ª capital más cara de 51.
Alquiler medio
18,1 €/m²
-4,8 % en un año
Precio de compra
6.680 €/m²
+2,6 % en un año
Rentabilidad bruta
3,3 %
Puesto 51 de 51 capitales
Zona tensionada
Sí
Declarada desde julio de 2025
San Sebastián tiene un alquiler medio de 18,1 €/m² en agosto de 2026, un 4,8 % menos que hace un año: unos 1.267 € al mes por un piso de 70 m². Es la 4.ª capital más cara para alquilar de nuestra tabla, solo por detrás de Madrid, Barcelona y Palma.
Donde sí destaca es en la compra: 6.680 €/m² la convierten en la capital más cara para comprar de las 51 de nuestra tabla, por encima de Madrid. Esa distancia entre lo que cuesta comprar y lo que se cobra de alquiler explica por qué la rentabilidad bruta es la más baja de nuestra tabla.
San Sebastián por barrios: Parte Vieja, Gros, Amara y Antiguo
No tenemos precios por barrio de San Sebastián con una fuente que podamos contrastar, así que no los inventamos. Estas son las zonas que mueven el mercado; compara anuncios del mismo barrio antes de fijar renta.
Fuente: idealista (precio medio de oferta y de venta, agosto de 2026).
Parte Vieja y Centro
Es la zona más cara y más turística, con pisos pequeños y edificios antiguos. Compiten el residente y el visitante, y el uso turístico exige cumplir la normativa municipal y los estatutos de la comunidad.
Gros, Amara y Antiguo
Barrios muy demandados por jóvenes profesionales y estudiantes, con playa o comercios cerca. Son la zona más ágil para alquilar con contrato anual.
Un piso de 70 m²
Son unos 1.267 € al mes de media. Con la regla del 30–35 %, el inquilino necesita unos 3.620–4.220 € netos mensuales, de las cifras más altas de nuestra tabla.
Comprar para alquilar rinde poco
Con 6.680 €/m² de venta (+2,6 % anual) y un alquiler que baja un 4,8 %, la rentabilidad bruta ronda el 3,3 % (puesto 51 de 51, el último). En esta ciudad se compra por patrimonio y calidad de vida, no por rentabilidad inmediata.
Consejos para caseros en San Sebastián
Rentabilidad aproximada: ~3,3 %
Con 18,1 €/m² de alquiler y 6.680 €/m² de venta (agosto de 2026), el alquiler anual equivale a un 3,3 % del precio de compra, antes de gastos e impuestos. Calcula tu caso en la calculadora de rentabilidad.
Zona tensionada: confirma el listado
San Sebastián figura en nuestra tabla como zona tensionada (julio de 2025). Comprueba el listado oficial y lee zonas tensionadas: qué cambia para el casero y el mapa de zonas tensionadas antes de fijar renta en un contrato nuevo.
ITP del País Vasco: el más bajo
El ITP general es del 4 %. Con precios tan altos, el ahorro frente a otras comunidades es considerable. Calcula el total con la calculadora de gastos de compra y repasa impuestos y gastos al comprar un piso para alquilar.
Fianza obligatoria
En el País Vasco la fianza se deposita en el Servicio Vasco de Vivienda (Bizilagun) en el plazo de un mes desde la firma. Calcula el importe con la calculadora de la fianza y lee la guía de la fianza.
Turístico y temporada
Para el alquiler turístico hace falta el Registro Único de Arrendamientos y cumplir la normativa urbanística local y de la comunidad. Para temporada, desde el 8 de octubre de 2026 se exige causa acreditable (RDL 29/2026, pendiente de convalidación). Compara con la calculadora de temporada vs. larga duración.
Cuánto cuesta alquilar un piso en San Sebastián
Con el precio medio de oferta, esto es lo que se pide al mes según el tamaño:
| Superficie | Alquiler al mes | Al año |
|---|---|---|
| Piso de 50 m² | 905 € | 10.860 € |
| Piso de 70 m² | 1.267 € | 15.204 € |
| Piso de 90 m² | 1.629 € | 19.548 € |
Son precios medios de toda la ciudad: el barrio, el estado del piso, si está amueblado o tiene ascensor cambian mucho la cifra. Para fijar el precio de tu piso, compara con anuncios parecidos como explicamos en cómo calcular el precio de alquiler.
San Sebastián es zona tensionada
San Sebastián está declarada zona de mercado residencial tensionado desde julio de 2025. En los contratos nuevos de vivienda habitual, la renta no puede superar la del contrato anterior (con algunas excepciones) y, si eres gran tenedor, tampoco el índice de referencia. A cambio, hay reducciones fiscales más altas. Todo explicado en zonas tensionadas: qué cambia para el casero y en el mapa de zonas tensionadas.
Rentabilidad del alquiler en San Sebastián: ¿compensa comprar para alquilar?
Un ejemplo con un piso de 70 m² a precio medio:
| Precio de compra (6.680 €/m²) | 468.000 € |
| ITP (4 % en País Vasco) | 18.720 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | ≈ 2.500 € |
| Alquiler mensual (18,1 €/m²) | 1.267 € |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío, ≈ 20 %) | 3.041 € |
| Rentabilidad bruta / neta orientativa | 3,3 % / 2,5 % |
|---|
Haz las cuentas con tu piso en la calculadora de rentabilidad y calcula los impuestos exactos con la calculadora de gastos de compra. Si piensas alquilar por habitaciones, compara con la calculadora de habitaciones o piso completo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en San Sebastián?
El precio medio de oferta es de 18,1 €/m² al mes (agosto de 2026). Un piso de 70 m² sale por unos 1.267 € al mes y uno de 90 m², por unos 1.629 €.
¿San Sebastián es zona tensionada?
Sí. San Sebastián está declarada zona de mercado residencial tensionado desde julio de 2025. En los contratos nuevos hay límites a la renta y se pueden aplicar mayores reducciones fiscales.
¿Es rentable comprar para alquilar en San Sebastián?
Con los precios medios, la rentabilidad bruta ronda el 3,3 % (puesto 51 de 51 capitales). Descontando impuestos de compra y gastos, la neta orientativa queda cerca del 2,5 %. Depende mucho del barrio y del precio de compra.
¿Qué sueldo hace falta para alquilar en San Sebastián?
Para un piso de 70 m² a precio medio (unos 1.267 € al mes), la regla del 30–35 % pide unos 3.620–4.220 € netos mensuales, con datos de agosto de 2026.
¿Cuánto es el ITP al comprar un piso en San Sebastián?
En el País Vasco el tipo general del ITP es del 4 % (revisado en octubre de 2026), además de notaría, registro y gestoría.
¿Dónde se deposita la fianza en San Sebastián?
En el Servicio Vasco de Vivienda (Bizilagun), en el plazo de un mes desde la firma; si se deposita tarde se aplican recargos.
¿Por qué la rentabilidad de alquilar en San Sebastián es tan baja?
Porque comprar cuesta 6.680 €/m² (la capital más cara de nuestra tabla) y el alquiler medio es de 18,1 €/m²: la rentabilidad bruta queda en torno al 3,3 %.
Cómo calculamos estas cifras
Partimos de precios medios de oferta (lo que piden los anuncios, no lo que se firma en el contrato) para San Sebastián. La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre el precio de compra. La neta orientativa resta el impuesto de transmisiones de País Vasco, unos 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación, y un 20 % de la renta anual para IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío. Es una media de toda la ciudad: con el piso y el barrio concretos el resultado cambia, por eso conviene usar las calculadoras con tus datos.
Fuente: idealista (precio medio de oferta), agosto de 2026. Precios medios de oferta, orientativos. Zonas tensionadas según las declaraciones publicadas en el BOE. Actualizamos estos datos periódicamente.