Gastos reales de un piso alquilado: cuánto te queda de la renta

«Cobro 900 € al mes, así que gano 10.800 € al año». Es la cuenta que hace casi todo el mundo antes de comprar un piso para alquilar, y es la que más disgustos da. Entre la renta que cobras y lo que de verdad te queda hay una lista larga de gastos, algunos fijos y otros que llegan sin avisar. Vamos a ponerlos todos encima de la mesa, con un ejemplo completo.

Resumen en 20 segundos: a la renta hay que restarle IBI, comunidad, seguros, reparaciones, meses vacíos y búsqueda de inquilino, y después la hipoteca y el IRPF. En nuestro ejemplo de 900 € al mes, los gastos se comen unos 4.130 € al año antes de impuestos y la rentabilidad pasa del 7,2 % bruto a un 3,7 % neto después de IRPF.

Gastos fijos: los que llegan cada año

El IBI y la comunidad se pueden pasar al inquilino si se pacta por escrito en el contrato, con los límites que explicamos en quién paga el IBI y la comunidad. Si no lo pactas, son tuyos. Para el seguro, revisa qué cubre de verdad en seguro de hogar para caseros y seguro de impago de alquiler.

Gastos variables: los que no avisan

• Reparaciones y mantenimiento. Las averías por desgaste normal son del casero: caldera, termo, persianas, fontanería. Lo repasamos en quién paga las averías del piso alquilado.
• Meses vacíos. Entre un inquilino y otro hay limpieza, pintura y visitas. Un solo mes vacío es más de un 8 % de la renta anual.
• Búsqueda de inquilino. Desde la Ley 12/2023, en el alquiler de vivienda los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el casero. Si usas agencia, repártelo entre los años que suele durar un contrato.
• Derramas extraordinarias. Ascensor, fachada, cubierta. No son anuales, pero cuando llegan pueden ser de miles de euros.
• Suministros, si los incluyes en la renta (habitual en habitaciones y temporada).
• Certificado energético, que hay que renovar cada 10 años, y la cédula o licencia que pida tu comunidad autónoma.

Una novedad para las reformas: el Real Decreto-ley 29/2026 extiende el IVA del 10 % a las obras de renovación y reparación en viviendas alquiladas como residencia habitual, según los resúmenes publicados desde el 1 de diciembre de 2026 y pagando con tarjeta, transferencia o cheque nominativo. Está pendiente de convalidación, así que pide que la factura lo refleje y compruébalo antes de contratar la obra.

Gastos financieros e impuestos

Si compraste con hipoteca, la cuota no es un gasto entero: los intereses sí lo son (y se deducen en la renta), pero la parte de capital es ahorro que va a tu piso. Para ver si la renta cubre la cuota mes a mes, usa el enfoque de cashflow de un piso con hipoteca.

Luego está el IRPF. La mayoría de los gastos anteriores son deducibles, más la amortización del 3 % de la construcción, y sobre el resultado se aplica la reducción por alquiler de vivienda. Te lo contamos con detalle en gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Ejemplo completo: 900 € al mes

Un piso comprado por 150.000 € más 15.000 € de impuestos y gastos (165.000 € en total), sin hipoteca y alquilado por 900 € al mes. Las cifras de gastos son supuestos nuestros, razonables para un piso medio, no datos oficiales:

Ahora el IRPF. Ingresos reales: 9.900 € (once meses). Gastos deducibles: 3.230 €. Amortización: 165.000 × 60 % de construcción × 3 % = 2.970 €. Rendimiento neto: 3.700 €. Con la reducción del 50 % de un contrato firmado desde mayo de 2023, tributan 1.850 €; a un tipo marginal del 30 %, unos 555 € de IRPF.

Es decir: de los 900 € de renta, te quedan de media unos 510 € al mes. Y eso sin hipoteca ni derramas. Si quieres probar con tus números, la calculadora de rentabilidad hace las tres cuentas a la vez, y el método completo está en cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler.

Un detalle fino: el mes que el piso está vacío también imputa renta en el IRPF por esos días, aunque sea poco. Lo explicamos en piso vacío y Hacienda.

Cómo tenerlos controlados

1. Apunta todo en una hoja: fecha, concepto, importe y factura. Te sirve para la renta y para saber cuánto rinde el piso de verdad.
2. Revisa el contrato: si quieres repercutir IBI o comunidad, tiene que estar por escrito.
3. Guarda un colchón para averías y meses vacíos, separado de tu cuenta del día a día.
4. Pide factura siempre: sin ella no deduces el gasto.
5. Revisa los seguros cada año: a veces pagas coberturas duplicadas entre el seguro de hogar y el de impago.

Antes de comprar, haz esta misma tabla con el piso que estás mirando y con el precio máximo que te sale en la calculadora de precio máximo de compra. Si los números solo salen sin un mes vacío y sin una avería, no es buena compra.

Información orientativa a octubre de 2026. Los importes del ejemplo son supuestos para ilustrar el cálculo. La reducción por alquiler y el IVA de las obras pueden cambiar con el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal.