¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? Caso por caso

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Llega el frío, el inquilino enciende la calefacción y la caldera no arranca. O se rompe la lavadora, o aparece una mancha de humedad en el techo. La pregunta es siempre la misma: ¿quién paga? La ley lo deja bastante claro si sabes en qué fijarte. Aquí lo tienes caso por caso.

Resumen en 20 segundos: lo que se estropea por el uso normal o por los años lo arregla el casero. Lo que rompe el inquilino (o sus visitas), lo paga él. Y las pequeñas reparaciones del día a día (un grifo que gotea, una bombilla) también son del inquilino. Si el problema viene del edificio, lo arregla la comunidad.

La regla: el artículo 21 de la LAU

Para los contratos de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos reparte las reparaciones así:

Tipo de reparación	Quién paga	Qué dice la ley
Necesarias para que la vivienda siga siendo habitable	Casero	Art. 21.1: sin poder subir la renta por ello
Daños causados por el inquilino, su familia o sus visitas	Inquilino	Art. 21.1, que remite a los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil
Pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario	Inquilino	Art. 21.4
Elementos comunes del edificio	Comunidad de propietarios	Ley de Propiedad Horizontal

Dos detalles que conviene saber:

• No se puede pactar en contra del inquilino. En los contratos de vivienda, una cláusula que le cargue al inquilino todas las reparaciones no vale (art. 6 LAU). Lo que sí puedes hacer es concretar qué entendéis por «pequeñas reparaciones».
• También en los contratos de temporada. El artículo 30 de la LAU aplica el artículo 21 a los alquileres para uso distinto de vivienda, que es donde entran los de temporada.

Caso por caso

Avería	Quién paga normalmente	El matiz
Caldera que deja de funcionar por los años	Casero	Si se rompe por un mal uso demostrable, el inquilino
Revisión periódica de la caldera	Se suele pactar	Si el contrato no dice nada, es habitual que la pague quien usa la caldera; mejor dejarlo escrito
Lavadora, frigorífico u horno del piso que fallan por viejos	Casero	Tienen que estar en el inventario del contrato
Electrodoméstico roto por un golpe o mal uso	Inquilino	Por eso importan las fotos del día de la entrada
Grifo que gotea, juntas, cisterna que no cierra	Inquilino	Pequeña reparación por el uso
Bombillas, enchufe flojo, cinta de la persiana	Inquilino	Pequeña reparación por el uso
Tubería dentro del piso que revienta	Casero	Si es una tubería general del edificio, la comunidad
Humedad que entra por fachada, tejado o bajantes	Comunidad	El casero da el aviso y lo gestiona
Condensación por no ventilar ni calentar	Puede tocarle al inquilino	Hay que demostrarlo: un técnico lo distingue
Cerradura rota al forzarla o por perder las llaves	Inquilino	Si se gasta por los años, casero
Termo eléctrico que se estropea por la cal y los años	Casero	Si nunca se vació ni revisó y lo pone el contrato, se puede discutir

¿Y cuánto es «pequeña»? La ley no pone una cifra. Los tribunales miran que sea algo barato, que se rompa por usar la casa y que no afecte a la estructura ni a las instalaciones generales. Un grifo, sí. Cambiar toda la instalación de agua, no.

Averías urgentes: qué puede hacer el inquilino

El inquilino tiene que avisarte cuanto antes de cualquier avería que te toque arreglar y dejar que la veas (art. 21.3). Pero si es urgente, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede arreglarla él después de avisarte y pedirte después el importe.

Ejemplos típicos de urgencia: una fuga de agua, quedarse sin calefacción en pleno invierno o una cerradura de la puerta de entrada que no cierra.

Consejo: pon en el contrato un teléfono y un email para averías, y pide que te avise por escrito (un WhatsApp con fotos sirve). Así no te llega una factura sorpresa de un técnico que no conoces.

Si la obra dura más de 20 días

Si una reparación no se puede dejar para el final del contrato, el inquilino tiene que aguantarla aunque le moleste. Pero si dura más de 20 días, la renta baja en proporción a la parte del piso que no puede usar (art. 21.2).

Ejemplo: alquiler de 900 €. Se arregla el baño durante un mes y el inquilino no lo puede usar. Si el baño es, digamos, un 10 % del piso, ese mes pagaría unos 810 €.

Si el casero no arregla nada

El inquilino no puede dejar de pagar el alquiler por su cuenta: eso le pondría a él en impago. Lo que sí puede hacer es:

• Hacer él las reparaciones urgentes y reclamarte el coste.
• Pedirte por escrito (burofax) que arregles la avería.
• Ir al juzgado para que te obliguen a repararla o para resolver el contrato (art. 27 LAU).

Para un casero, dejar una avería sin arreglar casi nunca sale a cuenta: el problema crece, el inquilino se va y el piso pierde valor.

¿Y si alquilas por habitaciones?

Los contratos de habitaciones suelen regirse por el Código Civil y por lo que pactéis, pero la idea es la misma: el arrendador hace las reparaciones necesarias (art. 1.554 del Código Civil) y el inquilino responde de lo que rompe. En las zonas comunes, si no se sabe quién lo rompió, lo normal es repartirlo entre todos o que lo asuma el casero.

Déjalo por escrito en las normas de convivencia del piso compartido y en el modelo de contrato de habitación.

Cómo evitar discusiones

1. Inventario con fotos el día de la entrada: electrodomésticos con marca y modelo, estado de suelos y paredes, lectura de contadores. Usa nuestro modelo de inventario y mira qué fotos hacer.
2. Una cláusula de averías que diga cómo se avisa, en qué plazo y qué entendéis por pequeñas reparaciones.
3. Revisa la caldera antes del invierno. Sale más barato que una urgencia en enero, y te evitas que el inquilino pase días sin calefacción.
4. Un buen seguro de hogar para el continente: muchas averías de agua y daños eléctricos los cubre. Te contamos qué mirar en el seguro de hogar del casero.
5. Guarda las facturas: las reparaciones del piso alquilado se restan en la Renta. Lo explicamos en gastos deducibles del alquiler.

Y si quieres ver el resto de gastos (IBI, comunidad, basuras, derramas), lo tienes en quién paga qué en un piso de alquiler.

Información general basada en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 6, 21, 27 y 30) y en el Código Civil. Cada caso depende del contrato y de las pruebas: ante un conflicto, consulta con un profesional.