Rentabilidad del alquiler por capitales de España (agosto 2026)

Todos los años mucha gente nos pregunta lo mismo: «¿dónde compro para alquilar?». La respuesta honesta empieza por una cuenta que cualquiera puede hacer: cuánto se paga de alquiler al año por cada euro que cuesta el piso. Eso es la rentabilidad bruta, y hoy varía de menos del 4 % a más del 7 % según la capital.

Resumen en 20 segundos: con precios de agosto de 2026, la rentabilidad bruta mediana de las 51 capitales es del 5,9 %. Solo 4 pasan del 7 % y 13 no llegan al 5 %. En 39 de las 51, el precio de compra ha subido más que el alquiler en el último año, así que la rentabilidad ha bajado casi en todas partes. Y las zonas con tope de precios no son las que más rentan.

Cómo hemos hecho el cálculo

Partimos de los precios medios de oferta por metro cuadrado de cada capital (alquiler mensual y venta) de agosto de 2026, los mismos que usamos en nuestras fichas por ciudad. La rentabilidad bruta es:

rentabilidad bruta = (alquiler €/m² × 12) ÷ precio de compra €/m²

No incluye IBI, comunidad, seguros, reparaciones, meses sin inquilino ni impuestos, y son precios de oferta (lo que se pide, no lo que se firma) de toda la ciudad. Sirve para comparar ciudades entre sí; para decidir sobre un piso concreto hay que usar la calculadora de rentabilidad con sus números.

El ranking de un vistazo

Las 10 más rentables

Las 10 menos rentables

Lo que dicen los números

1. El centro de la tabla está en el 6 %. La mediana es del 5,9 %. Hay 25 capitales con un 6 % o más, y solo 4 con un 7 % o más (Huelva, Castellón de la Plana, Zamora y Lleida).

2. Madrid cuesta mucho más, pero no rinde mucho más. Un piso de 70 m² en Madrid sale por unos 452.970 € y en Huelva por unos 122.780 €: 3,7 veces más. El alquiler de esos 70 m² es de unos 1.631 € en Madrid y 756 € en Huelva: solo 2,2 veces más. Pagas mucho más por cada euro de renta. Madrid necesita unos 23 años de alquiler bruto para pagar el piso, Huelva unos 13,5.

3. La compra sube más que el alquiler, casi en todas partes. En 39 de las 51 capitales el precio de venta ha crecido más que el del alquiler en los últimos doce meses. Si recalculamos la rentabilidad de hace un año con esas variaciones (es una estimación nuestra), la mediana habría bajado unos 0,3 puntos. Casos claros: en Zamora la compra sube un 16,3 % y el alquiler un 0,7 %, y la rentabilidad estimada pasa del 8,0 % al 7,0 %.

4. Las zonas tensionadas no destacan en rentabilidad. Si tomamos seis capitales declaradas de forma clara como zona tensionada (Barcelona, Bilbao, Vitoria, San Sebastián, A Coruña y Pamplona), la rentabilidad mediana es del 4,5 %, frente al 6,1 % del resto. En ellas, la variación mediana del alquiler en un año es de +0,3 %, frente a +6,3 % en el resto. En San Sebastián, Vitoria y Bilbao incluso baja. Si quieres saber qué municipios están declarados y qué limita eso, lo tienes en nuestro mapa de zonas tensionadas y en la guía zonas tensionadas del alquiler.

Qué no te dice una tabla como esta

• Rentabilidad no es lo mismo que facilidad para alquilar. Una capital pequeña con 7 % puede tener poca demanda y más meses vacíos. Una con 4,5 % puede alquilar en una semana.
• Un barrio no es una ciudad. Dentro de la misma capital hay diferencias enormes. Por eso en cada ficha de ciudad incluimos la tabla de distritos cuando hay datos fiables.
• El precio de venta es el que se pide. Cuando se firma, suele ser menor: la rentabilidad real de una compra negociada es mayor que la de la tabla.
• Faltan los gastos. Con IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y un mes de vacío al año, la neta puede quedar uno o dos puntos por debajo. Conviene calcularlo con tus gastos reales y repasar los gastos de comprar un piso.

Cómo usar este ranking

1. Empieza por la tabla, pero no acabes en ella. Elige 3 o 4 ciudades que te encajen por cercanía, conocimiento y demanda.
2. Baja a barrios con las fichas de alquiler por ciudad y compara con los precios de anuncios reales.
3. Calcula cada piso en la calculadora de rentabilidad con gastos reales. Para el método paso a paso, lee cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler.
4. Mira el riesgo normativo. Si el piso está en zona tensionada, la subida del alquiler está más limitada. Y los decretos de octubre de 2026 cambian reglas del juego: qué cambia para caseros.

Actualizaremos este ranking cuando renovemos los datos de precios. Si ves una cifra que no cuadra con lo que ves en tu ciudad, escríbenos.