Consultorio del casero

Por defecto, el casero. La ley permite pactar por escrito que el inquilino pague los gastos generales y de servicios del piso; en el caso del IBI y la comunidad, el contrato debe decirlo de forma expresa y fijar el importe anual inicial. Si no dice nada, los paga el propietario.

El casero debe conservar la vivienda en condiciones de uso, así que las averías que no vienen del mal uso corren de su cuenta. El inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario (una bombilla, un grifo que gotea). Si la avería la ha causado él, le corresponde pagarla. Conviene avisar por escrito y guardar facturas.

No. Mientras dura el contrato, el piso es el domicilio del inquilino y necesitas su permiso para entrar, aunque seas el propietario. Si entras sin permiso puedes tener un problema legal serio. Lo normal es pactar en el contrato visitas razonables con aviso previo, o pedir cita para una reparación.

Pasados seis meses, el inquilino puede marcharse avisando con 30 días; el contrato puede fijar una indemnización de hasta una mensualidad por cada año que le quede. Si quieres que no se prorrogue el contrato, el aviso del casero es de cuatro meses antes de que termine. Ojo: el Real Decreto-ley 28/2026 propone ampliarlo a seis meses y solo entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026 si se convalida.

Sí. Tienes que tenerlo en vigor antes de anunciar el piso y entregar una copia al inquilino. Dura diez años (cinco si la calificación es G) y se puede sancionar con multas de entre 300 y 6.000 euros por no tenerlo.

Lo que diga la cláusula de actualización del contrato, con dos límites: si el contrato es del 26 de mayo de 2023 o posterior, nunca más que el IRAV. Además, desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) limita la subida al 2 % salvo acuerdo con el inquilino. Comunícalo por escrito: la nueva renta se cobra desde el mes siguiente.

En vivienda, la fianza legal es de un mes y la garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años (siete si eres empresa). Así que, como mucho, un mes de fianza más dos de garantía. Si quieres más seguridad, mejor un seguro de impago.

Habla con él cuanto antes y deja por escrito cualquier acuerdo. Si no paga en la fecha acordada, envía un requerimiento por burofax: además de reclamar, si pasan 30 días y presentas la demanda sin que haya pagado, ya no podrá parar el desahucio pagando en el último momento. Antes de demandar hay que intentar un acuerdo (MASC).

Depende: si es una reparación (cambiar lo que se ha estropeado por algo equivalente) es gasto deducible ese año, con el límite de los ingresos junto a los intereses. Si es una mejora que aumenta el valor del piso, no se deduce de golpe: se suma al valor de la construcción y se amortiza al 3 % anual.

No es lo adecuado: una habitación no es una vivienda completa. Lo habitual es un contrato de habitación que regule las zonas comunes, los gastos y las normas de convivencia. (Ojo: desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que la suma de las rentas de las habitaciones no supere la renta del piso completo.)