Alquilar una plaza de garaje: rentabilidad, IVA e IRPF

Una plaza de garaje parece la inversión perfecta para empezar: poco dinero, sin cocinas que se estropean y sin miedo a la ley de vivienda. Es verdad que da menos guerra que un piso, pero tiene dos sorpresas fiscales que se comen parte de la rentabilidad si no las conoces: el IVA y la falta de reducción en el IRPF.

Resumen en 20 segundos: si alquilas la plaza sola, cobras IVA del 21 % y presentas el modelo 303 cada trimestre. En la Renta declaras el rendimiento sin la reducción del 50 % que tienen las viviendas. Con números realistas, una plaza puede rentar en torno a un 3 % neto: tranquila, pero no milagrosa.

Primero: ¿va sola o con el piso?

Todo depende de esta pregunta.

Situación	IVA	Reducción IRPF
Plaza alquilada con la vivienda, al mismo inquilino y en el mismo contrato	Exento	Sí (como parte de la vivienda)
Plaza alquilada por separado (a un vecino, a un tercero…)	21 %	No

La Agencia Tributaria lo resume así: si se alquila con la vivienda, la operación está «sujeta y exenta»; en otro caso, el arrendador debe repercutir el 21 %. Ojo: si tu inquilino del piso tiene la plaza en otro contrato aparte, Hacienda puede entender que son dos alquileres distintos. Si la plaza va con el piso, mételo todo en un solo contrato.

El IVA: qué tienes que hacer

Si alquilas la plaza sola, a efectos de IVA te conviertes en empresario. En la práctica:

1. Alta censal con el modelo 036, en el epígrafe 861.2 del IAE (alquiler de locales industriales).
2. Factura cada mes la renta más el 21 % de IVA. El IVA lo paga el inquilino: con 90 € de renta, cobras 108,90 €.
3. Modelo 303 cada trimestre (del 1 al 20 de abril, julio y octubre, y hasta el 30 de enero el cuarto), ingresando el IVA cobrado menos el IVA que hayas soportado en gastos de la plaza (una reparación con factura, por ejemplo).

Quien solo se dedica a alquilar inmuebles urbanos suele estar exonerado del resumen anual (modelo 390), siempre que rellene la información adicional en el 303 del cuarto trimestre. Si tienes dudas, confírmalo con tu asesor: es un trámite pequeño pero recurrente, y las sanciones por no presentar se acumulan.

Retenciones: si el inquilino es una empresa o un autónomo que usa la plaza para su negocio, te retiene el 19 % sobre la renta sin IVA y lo ingresa él (modelos 115 y 180). Si es un particular, no hay retención.

El IRPF: sin reducción

En la Renta, el alquiler de la plaza es rendimiento del capital inmobiliario, igual que un piso (el proceso en Renta Web es el de declarar el alquiler de un piso paso a paso). Puedes restar los gastos: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses de la hipoteca si la compraste con préstamo y la amortización (un 3 % anual sobre el valor de la construcción, sin el suelo). Lo repasamos en la guía de gastos deducibles del alquiler y en la de amortización del inmueble.

La diferencia con un piso está al final: no hay reducción del 50 %, que es solo para el alquiler de vivienda. Tributas por todo el rendimiento neto, en la base general, a tu tipo marginal.

Y si la plaza se queda vacía unos meses, por esos días declaras la imputación de rentas inmobiliarias (el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, prorrateado).

Un ejemplo de rentabilidad

Cifras de ejemplo para que veas el esquema; cambia cada una por las de tu zona.

Concepto	Importe
Precio de la plaza	20.000 €
Impuestos y gastos de compra (ejemplo: ITP del 7 % + notaría y registro)	2.100 €
Inversión total	22.100 €
Renta (90 €/mes, sin IVA)	1.080 €/año
IBI + comunidad + pequeñas reparaciones	380 €/año
Beneficio antes de impuestos	700 €/año
Rentabilidad bruta (1.080 / 22.100)	4,9 %
Rentabilidad neta (700 / 22.100)	3,2 %

Para el IRPF restas además la amortización. Si la construcción es la mitad del valor, son unos 330 € al año, así que el rendimiento neto queda en unos 370 €. Con un tipo marginal del 30 %, pagarías unos 110 € de IRPF y te quedarían unos 590 € al año, un 2,7 % sobre lo invertido.

Si la compras nueva a un promotor, en lugar de ITP pagas IVA del 21 % (las plazas solo llevan el 10 % cuando se venden junto con la vivienda, hasta un máximo de dos) más el AJD de tu comunidad. Calcula lo que te toca con la calculadora de gastos de compra y mete tus cifras en la calculadora de rentabilidad.

Lo bueno y lo menos bueno

A favor:

• Entrada barata y casi sin mantenimiento.
• Si el inquilino deja de pagar, recuperar una plaza suele ser más sencillo que recuperar una vivienda.
• No le aplican las reglas de la LAU para viviendas (prórrogas de 5 años, topes de subida): puedes pactar duración y preaviso con libertad.

En contra:

• Rentabilidad neta modesta, y menor aún si la plaza se queda vacía.
• Papeleo de IVA cada trimestre.
• Sin reducción en el IRPF.
• La demanda depende mucho de la calle: en un barrio sin problemas de aparcamiento puede costar meses alquilarla.

Consejos antes de alquilarla

1. Mira la demanda real en tu calle: cuántas plazas se anuncian y cuánto tardan en alquilarse. Igual que con un piso, el precio lo marca el entorno (lo explicamos en cómo fijar el precio del alquiler).
2. Contrato por escrito: identificación de la plaza y del mando, duración, preaviso, fianza, si se puede guardar algo más que el vehículo y quién paga los desperfectos.
3. Pide la fianza y entrega el mando contra firma.
4. Si ya tienes un piso alquilado en el mismo edificio, ofrécele la plaza al inquilino dentro de su contrato: te ahorras el IVA y, además, esa parte de la renta entra en la reducción del alquiler de vivienda.

Información orientativa a octubre de 2026, basada en la normativa estatal de IVA e IRPF. Las cifras del ejemplo son ilustrativas; las comunidades forales y Canarias (IGIC) tienen reglas propias. Ante dudas, consulta con un asesor fiscal.