IRAV, IPC y tope del 2 %: cuánto sube de verdad tu alquiler

Cuando llega el aniversario del contrato, la pregunta es siempre la misma: ¿cuánto puedo subir la renta? Y la respuesta depende de un índice. Pero en 2026 los índices se han separado, y además ha vuelto un tope del 2 %. Hemos juntado los datos del INE que usamos en la web para ver cuánto dinero hay en juego.

Resumen en 20 segundos: el IRAV lleva 23 meses entre el 1,98 % y el 2,54 %, y en 21 de esos 23 meses ha superado el 2 %. El IPC, en cambio, ha pasado del 2,3 % de enero y febrero al 4,9 % de septiembre. En una renta de 900 €, la diferencia entre el IPC y el IRAV de septiembre sería de unos 21 € al mes, más de 250 € al año. Y el tope del 2 %, de unos 5 € al mes respecto al IRAV.

Qué índice se aplica a cada contrato

Lo resumimos aquí; el detalle lo tienes en cómo actualizar el alquiler con el IRAV:

• Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: la actualización anual no puede superar el IRAV, aunque el contrato mencione el IPC.
• Contratos anteriores: se aplica lo pactado, normalmente el IPC (más en ¿puedo subir el alquiler con el IPC en 2026?).
• Tope del 2 %: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, limita la actualización anual al 2 % si no hay acuerdo con el inquilino. Está pendiente de convalidación; lo explicamos en nuevos decretos de vivienda 28 y 29/2026.

IRAV frente a IPC, mes a mes

Lo que dicen los números

1. El IRAV es muy estable. Desde noviembre de 2024 se ha movido entre el 1,98 % y el 2,54 %, es decir, en una banda de poco más de medio punto. La media de los últimos 12 meses (octubre de 2025 a septiembre de 2026) es del 2,37 %. En septiembre de 2026 marcó su máximo desde que el INE lo publica y superó por primera vez el 2,5 %.

2. El IPC no. En enero y febrero de 2026 estaba en el 2,3 %, apenas 0,15 puntos por encima del IRAV. Desde marzo se ha ido despegando: 3,4 % en marzo, 3,2 % hasta junio, 3,6 % en julio, 4,3 % en agosto y, en septiembre, el 4,9 %, la tasa más alta desde febrero de 2023. La diferencia con el IRAV ha pasado de unos 0,15 puntos a 2,36 puntos.

3. El tope del 2 % casi siempre estaría por debajo del IRAV. De los 23 meses de la serie, el IRAV ha superado el 2 % en 21. Con el 2,54 % de septiembre la diferencia sube un poco, pero sigue siendo pequeña: unos 5 € al mes en una renta de 900 €.

4. Lo que más pesa es el índice, no el tope. Si tu contrato fuera anterior a mayo de 2023 y pactara el IPC, la diferencia con el IRAV sería la mayor: unos 255 € al año en la misma renta. Por eso conviene revisar la fecha del contrato antes de calcular nada.

Cuánto cambia una renta de 900 €

Aplicando cada porcentaje a una renta de 900 € al mes:

Dos actualizaciones seguidas, con el tope del 2 % frente al IRAV actual, dejarían la renta en 936,36 € frente a 946,30 €: unos 9,94 € de diferencia al mes al tercer año. Son cifras pequeñas, y por eso casi siempre compensa más conservar a un buen inquilino que apurar el último euro, como explicamos en cómo actualizar el alquiler.

La columna del IPC es solo ilustrativa: en un contrato firmado desde mayo de 2023, esa subida no se podría aplicar. Y cómo se combina el tope del 2 % con los contratos antiguos que pactan el IPC es una cuestión sobre la que conviene consultar a un profesional.

Qué hacer ahora

1. Mira la fecha de tu contrato y qué índice pacta.
2. Comprueba el dato vigente en nuestra página del IRAV: el INE publica el dato de cada mes hacia mediados del mes siguiente. En este artículo llegamos hasta septiembre de 2026.
3. Calcula la subida con la calculadora de actualización, que avisa del tope.
4. Notifícala por escrito con nuestro modelo de carta. La nueva renta se aplica desde el mes siguiente a la notificación.
5. Si el tope cambia (por ejemplo, si no se convalida el decreto), vuelve a hacer la cuenta. Seguiremos el voto en la Diputación Permanente.

Datos del INE (IRAV e IPC general interanual) recogidos en nuestra página del IRAV, hasta septiembre de 2026. Los ejemplos son ilustrativos; el índice y la fecha que mandan son los de tu contrato. Normativa en cambio constante: ante una duda concreta, consulta con un profesional.